Cтрасти вокруг строительства жилого комплекса рядом с посольством США

Мэрия Кишинева выдала новое разрешение на постройку в историческом центре столицы, причем на участке, где нельзя строить жилые помещения. Тем не менее там собираются возвести 5-этажный жилой комплекс с офисными и коммерческими помещениями и подземной парковкой.

Об этом пишет Newsmaker.md, отмечая, что, как стало известно, Управление архитектуры мэрии Кишинева выдало 30 декабря 2021 г. компании ExFactor-Grup разрешение на строительство жилого комплекса рядом с посольством США, по адресу ул. Алексея Матеевича, 109/2. Застройщик уже огородил территорию забором.

Решение о выдаче авторизации опубликовано на сайте мэрии Кишинева. Там сказано, что на участке с кадастровым номером 0100202523 должен появиться «жилой комплекс с коммерческими помещениями, офисами, общепитом и парковкой».

По мнению журналистов NM зона входит в исторический центр Кишинева. Кроме того, этот участок находится в зоне S, то есть в зоне «специального использования», и поэтому там разрешено только создание зеленых зон либо строительство социальных объектов (школ, больниц, церквей и др.). В зоне, обозначенной в градостроительном регламенте буквой S невозможно строительство жилых или коммерческих комплексов.

Вместе с тем мэрия Кишинева опубликовала пресс-релиз, в котором попросила NM и телеканал PRO TV опровергнуть информацию о том, что участок, на котором вскоре может появиться жилой комплекс, находится в исторической части Кишинева. В сообщении мэрии также говорится, что материалы были опубликованы с «пикантной» информацией и заголовками, которые «не отражают истины и вводят в заблуждение общественность».

В частности, главный архитектор Кишинева Светлана Доготару заявила, что земельный участок на улице Матеевича, 109 не находится в историческом периметре, не попадает в периметр памятника «Историческое ядро», то есть не находится на территории этого памятника. При этом она никак не аргументировала свой ответ, но сослалась на официальную записку по этому участку, которую пообещала опубликовать. Светлана Доготару утверждает, что разрешение на строительство выдали строго на основании положений действующих законов и решений Мунсовета. Однако записку не опубликовали, и в Управлении архитектуры также не ответили на вопрос NM о том, как возможно строить жилой комплекс с коммерческими помещениями на участке, расположенном в зоне S (зона специального использования).

Как отмечают в NM, говоря о том, что участок по ул. Матеевича, 109, относится к охраняемой исторической зоне города, журналисты опирались на официальные документы и решения Национального совета исторических памятников (CNMI). Проект строительства жилого комплекса возле посольства США Совет рассматривал не один раз.

В декабре 2020 года CNMI отклонил этот проект ExFactor-Grup и объяснил, почему принял такое решение. Среди аргументов: участок входит в исторический центр Кишинева. «Кроме того, участок находится в охранной зоне сразу нескольких зданий, обладающих статусом памятника национального значения», — говорится в решении Совета.

Вторую попытку получить положительное заключение Совета компания ExFactor-Grup предприняла в мае 2021 года. Стоит отметить, что в январе 2021 года правительство досрочно изменило состав Совета. Новый состав Совета 17 мая 2021 года дал положительное заключение на проект ExFactor-Grup. Неизвестно, как CNMI объяснил такое решение, так как новый состав перестал публиковать протоколы заседаний и мотивировку своих решений.

Поэтому в своем материале NM опирался на решение CNMI от 4 декабря 2020 года, на карту и список улиц, входящих в исторический центр Кишинева, и на Государственный реестр памятников, охраняемых государством.

Архитектор Василе Еремчук, возглавлявший ранее Ассоциацию архитекторов и входивший в состав Национального совета исторических памятников, рассказал, что в 2020 году прежний состав Совета отказался дать положительное заключение на этот проект по нескольким причинам. «Во-первых, проект не вписывается в существующий архитектурный исторический контекст ни стилистически, ни объемно-пространственно. Во-вторых, авторы тогда не учли требования безопасности, которые запрашивало посольство США», — сказал Еремчук.

По его мнению, новый состав Совета, дав положительное заключение на этот проект, создал «опасный прецедент», благодаря которому может возникнуть опасная схема незаконного строительства в историческом центре.

Доктор архитектуры Серджиуc Чокану, входивший в Совет в 2020 году, в свою очередь, рассказал NM, что участок на Матеевича, 109/2 входит в охранную зону сразу нескольких исторических памятников, охраняемых государством. «Этот участок находится на пересечении охранных зон сразу четырех памятников — исторического центра Кишинева, парка „Валя Морилор“, здания Академии искусств и здания посольства США. Это наложение четырех охранных зон», — пояснил Чокану.

Как уточнил эксперт, охранные зоны памятников «отсчитываются» от внешней границы участка каждого памятника. Такие зоны предусмотрены в законодательствах всех стран, чтобы «сохранить или восстановить историко-архитектурную среду памятников».

«Основа основ в таких ситуациях — это памятник. Всё, что строится в охранных зонах, не должно забирать на себя больше внимания, чем памятник. Соответственно, должно не выпадать из историко-архитектурной среды памятника, а интегрироваться в нее и, если необходимо, должно способствовать восстановлению таковой. Обычно у нас это не учитывают, но это другой вопрос», — пояснил Чокану.

На вопрос NM, почему в пояснительной записке к решению Совета от 2020 года говорилось, что участок на Матеевича входит в исторический центр Кишинева, Чокану ответил, что не знает, «но есть непреложная историческая реальность, а есть юридические детали».

«Юридически в 1993 году было принято решение, что граница исторического центра проходит по улице Матеевича. А дальше уже вопрос — считаем ли мы улицу единым целым или воспринимаем ее разрезанной пополам. Улица не развивалась односторонне. Вторая половина улицы Матеевича — это тоже часть исторического центра, сформированного как единое целое в XIX веке», — пояснил эксперт.

По его словам, даже если бы участок на Матеевича, 109/2 находился посередине исторического центра города, закон не мог бы дать ему больше критериев охраны, чем сейчас, так как этот участок - составная часть охранной зоны четырех исторических памятников. Соответственно, положения закона «Об охране памятников» имеют к нему прямое отношение.

Согласно источнику, архитектор Андрей Ватаманюк, который тоже входил в состав Совета в 2020 году, объяснил, что Совет рассматривал проект ExFactor-Grup как элемент единой застройки на улице Матеевича, которая является частью исторического центра.

«Проблема еще в трактовке самого закона: когда мы говорим об историческом центре, мы понимаем, о каких улицах идет речь. Там нет такого, что вот на этом конкретном участке строить нельзя. Все зависит от того, кто этот закон читает. Понятно, что мэрия и ExFactor-Grup смотрят на это по-своему, но решение Совета 2020 года было основано на том, что улица Матеевича — это одно целое», — пояснил архитектор.

С этим согласна и главный консультант Управления культурным наследием Министерства культуры Рита Гарконица. «Хочу сказать, что вы [NM] были правы, потому что исторический центр действительно разделен по названиям улиц. Частью этих улиц являются здания с обеих сторон, как на четной стороне, так и на нечетной. Если мы говорим об улице Матеевича, то граница исторического центра проходит на границе участков по всем адресам этой улицы», — сказала Гарконица NM.

По ее мнению, из-за отсутствия зонального плана исторического центра Кишинева и четких границ этого центра возникают ситуации, когда «каждый трактует все по-своему». «Подобный спор возникает не впервые. Но в этом случае очевидным является тот факт, что участок на Матеевича, 109 входит в историческую часть города. Будь это 109/2 или 109/5, он все равно входил бы в исторический центр», — пояснила Гарконица.

Комментарий редакции Noi.md:

В результате проверки Генерального градостроительного плана и местного Регламента градостроительства Кишинева, утвержденных Муниципальным советом Кишинева в 2007 и 2008 годах, было установлено, что градостроительный код зоны, в состав которой входит земельный участок с кадастровым номером 0100202523, – это «S», то есть особая зона, а не жилая или коммерческая.

В соответствии с указанным выше местным Регламентом градостроительства Кишинева (стр. 4) установлено, что: особые зоны предлагаются для определенного вида землепользования, характеристика которых не позволяет отнести их к жилым, коммерческим или промышленным зонам. Их существование необходимо для социально-экономической жизнеспособности сообщества муниципия Кишинев, а также для жителей Республики Молдова.

Вышеупомянутым Регламентом также утвержден перечень объектов, которые могут быть построены в особых зонах, например: аэропорты, вертолетные площадки, церкви, монастыри, приходы и т.д., учреждения образования, учреждения здравоохранения, учреждения юстиции, тюрьмы и т. д., здания органов государственного управления, посольства, консульства, общественные здания для отдыха и культурных целей, кладбища, здания коммунальных служб и услуг, включая: транспортный терминал, конечные линии, автобусные гаражи, трамвайные депо, трамвайные и автобусные остановки, железнодорожные вокзалы, железная дорога, электростанции, линии электропередач, полиция, пожарные, общественные галереи и музеи, библиотеки, резервуары воды/водопроводы водонасосные станции, водоочистные сооружения, газорегулирующие станции, радио/телевизионные антенны с надворными постройками, телекоммуникационная вышка с надворными постройками, парки и детские площадки, стадионы, зрительные залы и арены.

Редакция noi.md обращает внимание на то, что 02.04.2021 Муниципальный совет Кишинева утвердил решение № 2/26, согласно которому в пункте 5.5 предусмотрено:

5.5 Предельная высота зданий, которые будут располагаться на линии улиц, прилегающих к объектам, имеющим статус памятников национального или местного значения, будет такой же или, в особых случаях, не будет превышать более чем на три метра высоту карниза объектов, имеющих статус памятника, с соблюдением всех градостроительных правил.

Вокруг земельного участка с кадастровым номером 0100202523, на котором предполагается строительство жилого здания с коммерческими помещениями высотой 5 этажей, расположены памятники национальной категории, которые имеют не более двух этажей.

1) Кишинев, ул. Алексея Матеевича, 111 – здание бывшей мужской гимназии № 3, где в марте 1918 г. проходили заседания Сфатул Цэрий.

2) Кишинев, ул. Сфатул Цэрий, 2 – городской особняк, 30-е годы XX века.

3) Кишинев, ул. Алексея Матеевича, 80 – частный дом, начало XX века.

4) Кишинев, улица Алексея Матеевича, 107 – дом врача Юлии Квятковской.

Исходя из вышеизложенного, а также того, что земельный участок с кадастровым номером 0100202523 находится в зоне Исторического центра-ядра Кишинева, строительство 5- этажного объекта не может быть разрешено.

Редакция noi.md также обращает внимание на пункт 5.15 Решения Муниципального совета Кишинева от 02.04.2021:

5.15 Новые здания в зоне Исторического ядра муниципия Кишинев будут спроектированы и построены на основе Зонального градостроительного плана квартала или, в особых случаях, на основе Детального градостроительного плана квартала, разработанного за счет бенефициаров, и эти планы впоследствии будут скоординированы с Министерством образования, культуры и исследований и утверждены Муниципальным советом Кишинева.

Таким образом, если земельный участок с кадастровым номером 0100202523 находится в зоне Исторического центра-ядра Кишинева, то строительство объекта, независимо от его назначения, не может быть разрешено без представления на утверждение в Муниципальный совет Кишинева Зонального или Детального градостроительного плана для всего квартала.

Что касается разделения мнений о границах Исторического центра-ядра Кишинева (национального памятника), редакция noi.md считает, что ответ на этот вопрос должны дать власти, запросившие внесение в Реестр памятников национального значения объекта 308:

308. Историческое ядро Кишинева: территория между улицами Алексея Матеевича – Михая Витязула – Ивана Заикина – Албишоара – Кеюлуй – Измаил – Штефана чел Маре – Чуфля, представленная уличным участком с застроенным фондом, скверами и памятниками, сохранившимися на участке (см. также: Застроенный фонд улиц...). Вторая половина XV века – начало XX века.

Если земельный участок с кадастровым номером 0100202523 не находится в зоне Исторического центра-ядра Кишинева, для которого необходимо утвердить Зональный градостроительный план центра (который находится в разработке), то до начала строительства на данном участке жилого дома и коммерческих помещений примэрия муниципия Кишинев обязана была в соответствии с установленной законом процедурой сначала подготовить соответствующую градостроительную документацию для изменения градостроительного кода «S» (особая зона) на другой код, соответствующий тому, какой объект хотят построить на этом участке, и представить ее ​​на утверждение Муниципальному совету Кишинева, а также учесть ограничения по высоте зданий, которые планируется построить в охраняемых зонах памятников архитектуры. Однако, в данном случае это не было сделано.