Piața imobiliară se ajustează la nevoile cumpărătorilor

Foto: businessclass.md

Anghelina Taran

Ultima dată noi am apelat la piața imobiliară (a apartamentelor) la începutul anului curent. Atunci, expertul nostru a menţionat o reducere de prețuri de 7% pe parcursul anului 2014. La începutul anului, situația economică din țara noastră era caracterizată de incertitudine, deoarece nu aveam nici buget, nici guvern. Au trecut 6 luni și din nou nu avem guvern, iar situația economică s-a înrăutățit. Cum trebuie să reacționeze în aceste condiții piața imobiliară?

Piața a încremenit

În opinia directorului companiei „Euro-Imobil”, Radu Șitov, nu putem spune că în prima jumătate a anului pe piața imobiliară s-au produs schimbări serioase. De fapt, piața a încremenit. Totuși, întotdeauna ceva se cumpără și se vinde, deoarece această piață se caracterizează printr-o inerție destul de mare și nu reacționează imediat la factorii externi.

Însă se vînd și se cumpără obiectele care au fost echilibrate corect la preț între cerere și ofertă. În realitate, variante interesante sînt foarte puține, deoarece proprietarii apartamentelor de acest fel au ocupat o poziție de așteptare, piața aflîndu-se încă în declin.

„În prezent, piața se ajustează la nevoile cumpărătorului, dar nu la cele ale vînzătorului, deoarece oferta depășește cererea. Această perioadă este favorabilă pentru cumpărări, dar paradoxul constă în faptul că oamenii nu au bani pentru aceasta. Totuși, este convenabil de cumpărat nu doar din cauza reducerii prețurilor, dar și deoarece se pot găsi oferte pentru orice gust”, consideră expertul.


Piața primară sau secundară?

Se spune că apartamentele noi sînt mai întrebate decît cele vechi. Radu Șitov precizează:

„Doar apartamentele care sînt gata, adică practic așa ele ajung pe piața secundară, deoarece sînt vîndute de al doilea proprietar. Apartamentele noi – doar de la dezvoltatorii imobiliari. Specialiștii de la Asociația Națională a Agenților Imobiliari din SUA și din agențiile imobiliare de la București spun că în Moldova oamenii pur și simplu nu înțeleg diferența dintre piața primară și cea secundară. Cea primară nu va domina niciodată piața secundară, deoarece trece foarte repede în segmentul pieței secundare”.

Apartamentele din blocurile construite un pic mai demult au avantajul că au o amplasare mai reușită din punctul de vedere al infrastructurii. Totodată, calitatea noilor locuințe nu corespunde întotdeauna celei declarate, deoarece mulți dezvoltatori economisesc din contul materialelor. Însă avantajul incontestabil al apartamentelor noi constă în noutate și prospețime.

Locuințele la mîna a doua, de obicei case construite pînă în 1990, se clasifică după calitate. La casele construite pe timpul lui Hrușciov și Brejnev se observă o reducere a cererii, iar la cele de pe timpul lui Stalin – cererea e stabilă, deoarece acestea sînt amplasate în centrul orașului, în special, pe bulevarde. Dacă la acestea mai adăugăm și blocurile în serie (143, 102, 135, „moldovenească”, „cehă” și cu planificare individuală), atunci în proporție de 65% locuințele la mîna a doua sînt de calitate bună.


Cît costă metrul pătrat?

Prețul mediu al unui metru pătrat pe piața secundară, în luna iunie, potrivit diferitor operatori, variază. De exemplu, bursa Lara a stabilit un nivel de 558 de euro. Compania „Nica-Imobil” – circa 550 de euro. Iar conform informației de la „Euro-Imobil” – 657 de euro. Acest fapt depinde de apartamentele pe care le-au avut în vînzare.

Potrivit lui Radu Șitov, prețurile la apartamentele din centrul capitalei, în ultimele 6 luni, practic, nu s-au schimbat (753 euro/m.p.). Aceasta înseamnă că sînt foarte puține vînzări. Astăzi sînt puține oferte de variante bune în centru, deoarece aceste locuințe sînt surse de venit nu doar pentru cetățenii Republicii Moldova, dar și pentru străini (ei nu cumpără apartamente în zone rezidențiale). Cel mai mult au scăzut prețurile la apartamentele de la Ciocana – de la 629 pînă la 616 euro (-2,03%) și la Buiucani – de la 648 pînă la 641 de euro (-1,16%), deoarece acolo oferta e mai mare.

Este interesant că acest fapt a influențat și oferta apartamentelor noi. La Ciocana, un metru pătrat s-a ieftinit cel mai mult – de la 546 pînă la 526 de euro (-3,63%), la Buiucani – de la 589 pînă la 571 de euro (-3,08%). La periferiile orașului există multe terenuri libere pentru construcții, care sînt valorificate, fiind construite complexe locative mari. Prețul mediu al apartamentelor noi în general pe Chișinău s-a modificat de la 610 la 602 euro (-1,36%). În raport procentual, apartamentele în serie pe piața secundară s-au ieftinit mai puțin – doar cu 0,72% (de la 662 pînă la 657 euro).


Cum se explică diferența?

În opinia specialiștilor, diferența de preț dintre piața primară și cea secundată trebuie să fie de cel puțin 50, dar nu mai mult de 100 de euro pe metru pătrat. În exemplul nostru reiese 657-602=55. Atîta costă reparația într-o locuință nouă.

„La noi încă nu se practică, dar deja în toamnă va apărea o nouă tendință, cînd dezvoltatorii vor vinde singuri apartamentele la cheie”, prognozează interlocutorul. Însă deja rulează publicitatea unei companii privind vînzarea apartamentelor-studio cu cel puțin 14 mii de euro, reparație și chiar cu mobilă și electrocasnice. În acest caz, în cost este inclusă suma de 50 de euro/m.p. – pentru finisare.

Pentru cei care cumpără apartamente pentru a-l da în chirie, acest lucru este convenabil, deoarece imediat după procurare acesta ar putea aduce venit. De exemplu, apartamentul într-un bloc nou, cu suprafața de 50 m.p. la Botanica sau Rîșcani se dă în chirie cu 200-250 de euro pe lună, adică, într-un an poate aduce un venit de 3 mii de euro (pentru finisare, dezvoltatorii au plătit 2,5 mii de euro). Iar apartamentul în variantă albă în timpul reparației nu aduce nici un venit.

De asemenea, putem calcula rentabilitatea apartamentului, dacă el este procurat drept sursă de venit. Prețul mediu lunar al chiriei de înmulțește cu 12 luni, iar suma obținută se împarte la prețul apartamentului. Cel mai mare profit al apartamentelor în serie îl au cele din Centru: cu o cameră – 8% anual, cu două camere – peste 10%, cu trei camere – mai puțin de 10%. În celelalte cartiere, rentabilitatea apartamentelor oscilează, în special, între 6% și 7% anual. Nicio bancă astăzi nu oferă o asemenea dobîndă la depozite în valută străină.


Unde este cererea solvabilă

Prețul mediu (în euro) la apartamentele în serie pe sectoare, în funcție de numărul de camere, este prezentat în tabelul elaborat de „Euro-Imobil”.

După prețul mediu se vede coridorul cererii solvabile – între 25,6 mii și 43,4 mii de euro.

Iar după dinamica reducerii prețurilor la apartamente, în funcție de numărul de camere, putem spune că cele mai întrebate sînt apartamentele cu două camere (prețul lor s-a redus doar cu 0,4%), în timp ce cu cîțiva ani în urmă, de succes se bucurau cele cu o cameră.


Cum a influențat căderea leului

În primul rînd, acest fapt a avut impact asupra creditării ipotecare, deși unii agenți imobiliari sînt de părere că în Moldova nu există așa tip de finanțare, așa cum există în țările dezvoltate – pe o perioadă de cel puțin 20 de ani, cu dobănzi de 3,75%-5% anual. La noi există un program de creditare a dezvoltatorilor imobiliari din contul debitorilor. Dacă pînă anul trecut banii costau 9-10% anual, atunci în prezent aceștia costă 15-17% (în lei), ceea ce nu este real.

Asupra prețurilor locuințelor în casele noi deprecierea valutei naționale nu a influențat semnificativ, deoarece în structura cheltuielilor intră componente legate de euro. Terenul a fost cumpărat în euro, prețurile la materialele de construcție, chiar și cele autohtone, de asemenea sînt recalculate în unități convenționale. Și doar salariul (ponderea ei – cel mult 20-25%) este calculat în lei. Acesta dacă este indexat, atunci cu o mărime mai mică decît nivelul deprecierii valutei naționale. De aceea, căderea leului are o influență nesemnificativă asupra costului unui metru pătrat.

Iar pe piața secundară are loc o reducere lentă a prețurilor, începînd cu 2010. Potrivit bursei „Lara” (vezi graficul), în anul curent o reducere semnificativă a început în aprilie. Pînă atunci, din decembrie, prețul mediu încremenise la nivelul de 572 de euro/m.p., iar în ultimele trei luni a coborît pînă la 558 de euro.



Specialistul în piața imobiliară a bursei „Lara” Serghei Ciutac explică acest fapt prin reducerea puterii de cumpărare a populației (anume asupra acesteia a influențat cel mai mult deprecierea leului) și, drept consecință, prin căderea cererii.

Cine este cumpărătorul activ

În opinia acestui expert, în comparație cu perioada 2008-2009, cînd a fost înregistrată cea mai mare cerere din partea conaționalilor noștri care lucrează peste hotare, această activitatea s-a redus de cîteva ori.

„Noi, cum s-ar spune, fierbem în propriul suc. Are loc schimbul locuințelor prin procesul de vînzare-cumpărare. Unii încearcă să-și extindă spațiul locativ, alții – să-l micșoreze. De exemplu, cineva vinde un apartament cu trei camere și cumpără în schimb unul cu o cameră și invers, familiei îi este strîmt pe suprafața deținută și ei își mai adaugă economiile sau iau bani din bancă și cumpără un apartament cu o suprafață mai mare. În prezent, pe piața imobiliară, practic, nu există bani de la conaționalii noștri. Gastarbeiterii aproape au plecat de pe piață, din cauză că țările unde lucrează (Spania, Italia, Portugalia, Grecia) se află în situații dificile și reduc salariile, în primul rînd, ale angajaților străini. Cei care muncesc în Rusia primesc salarii în ruble, care, fiind transformate în euro, sînt mai mici decît pînă la criză. Respectiv, pentru ei nu are sens să investească bani în imobil, cînd piața se află în declin, or, mîine același apartament va costa mai puțin”, spune Serghei Ciutac.

În opinia directorului companiei „Nika-Imobil”, Piotr Oleinic, cei mai activ cumpărători sînt persoanele care îşi soluţionează problemele locative prin intermediul vînzărilor alternative (se cumpără un apartament şi se vinde altul). Dar există şi o categorie de cetăţeni care în actuala situaţie dificilă nu văd unde şi-ar mai putea investi economiile, în pofida faptului că preţurile la locuinţe scad.

„Noi îi vedem în segmentul apartamentelor mici (cu o cameră-două). Ei consideră că o asemenea achiziţie e mai avantajoasă decît să-și ţină banii în numerar, deoarece perspectiva monedei euro nu e clară, iar convertirea lor în dolari deja e întîrziată. Totodată, ei nu au încredere în băncile moldoveneşti. Oamenii în etate care deja „s-au ars” pe inflaţie şi deprecierea valutei înţeleg că mai bine e să cumpere ceva, pentru a transforma bancnotele în bunuri materiale. Conform monitorizărilor noastre, gastarbeiterii nu au plecat de pe piață, însă ponderea lor e mult mai mică. Dacă anterior ei cumpărau totul la rînd – apartamente mici și mari, acum – doar apartamente mici, care pot fi date în chirie fără intenția de a reveni aici, pur și simplu, pentru a păstra banii și de a-și diversifica economiile. La urma urmelor, în orice caz, vor avea unde să revină”, a menționat Oleinic.

Precum a menționat Radu Șitov, a rămas în trecut cumpărarea apartamentelor pentru vînzare. Această afacere era interesantă pentru gastarbeiteri cînd prețurile la apartamente creșteau. Astăzi, la o cerere mare de apartamente, investițiile în imobil s-au redus la zero. În prezent, în Chișinău, se construiesc 187 de blocuri locative. Dacă acestea au în medie cîte două scări și cîte nouă etaje, aceasta înseamnă că oferta este de circa 13,5 mii de apartamente. Adică nu are sens pentru a le revinde.


Ce va fi cu prețurile pînă la sfîrșitul anului

Serghei Ciutac susține că, cel puțin, acestea vor rămîne la același nivel de astăzi, adică nu vor fi fluctuații majore, dar e posibilă o mică ajustare, în funcție de situația din țară și de factorii externi.

În opinia lui Radu Șitov, tendința reducerii lente a prețurilor pe segmentul secundar, înregistrată în primul semestru al anului (aproximativ 3%), ar putea să se mențină.

„O scădere bruscă nu va fi, deoarece pe piața noastră imobiliară nu există baloane de săpun, așa cum a fost în SUA în 2008 cu creditele ipotecare. Concetățenii noștri se decid să cumpere apartament doar cînd ei au cel puțin 50%-60% din suma necesară. Dar și băncile oferă credite doar dacă debitorul deține jumătate din mijloace.

De asemenea nu va fi înregistrată nici o cădere semnificativă a prețurilor pe piața primară. Pe acest segment prețurile, de asemenea, scad treptat din 2008, dar ele nu pot coborî mai jos de costul acestor obiecte. În pofida faptului că unele companii de construcție trec printr-o situație dificilă, casele neterminate își vor aștepta cumpărătorii, deoarece nimeni nu va vinde în pierdere. Dacă o companie oarecare nu poate termina obiectul, ea îl va vinde. Iar cu plecarea unor jucători pe piață se va reduce oferta și va începe să crească cererea, respectiv, și prețul, susține Radu Șitov.

„Întrucît nu există deocamdată premise pentru creșterea prețurilor pe piața imobiliară, pînă la sfîrșitul anului, cel mai probabil, va avea loc o reducere a lor. Dar în ce ritmuri – nimeni nu poate spune. Acest lucru depinde de un șir de factori. Înrăutățirea situației economice din țară îi va determina atît pe dezvoltatori, cît și pe vînzătorii de pe piața secundară să reducă prețurile proporțional micșorării cererii”, presupune Piotr Oleinic.