X 
Приднестровье новостей: 1364
Акция протеста новостей: 1639
Война в Украине новостей: 5250
Евровидение новостей: 499

Рынок недвижимости идет за покупателем

13 июл. 2015, 11:00   Столица
10889 14

Рынок недвижимости идет за покупателем
Фото: businessclass.md

Ангелина Таран

Последний раз мы обращались к рынку жилой недвижимости (квартир) в начале нынешнего года. Тогда наш эксперт отметил снижение цен на протяжении 2014-го примерно на 7%. Экономическая ситуация в нашей стране в начале года характеризовалась неопределенностью, т.к. не было бюджета и правительства. Прошло полгода и у нас снова нет правительства, а ситуация в экономике ухудшилась. Как должен в таких условиях реагировать рынок недвижимости?


Рынок замер

По мнению директора компании Euro-Imobil Раду Шитова, нельзя сказать, что за первую половину года на рынке недвижимости произошли какие-то серьезные изменения. По сути, рынок замер. Тем не менее, всегда что-то покупается и продается, т.к. этот рынок характеризуется достаточно большой инертностью и не сразу реагирует на внешние факторы.

Но продаются и покупаются объекты, которые были правильно сбалансированы по цене между спросом и предложением. На самом деле интересных вариантов очень мало, потому что владельцы таких квартир заняли выжидательную позицию, потому что рынок находится на спаде.

«В настоящее время рынок идет за покупателем, а не за продавцом, т.к. предложение превышает спрос. И этот период удачный для покупки, но парадокс в том, что у людей для этого нет денег. Тем не менее выгодно покупать не только потому, что цены снизились, а потому, что можно найти предложения на любой вкус», - считает эксперт.


Новострой или вторичка?

Есть мнение о том, что квартиры в новострое больше пользуются спросом, чем вторичка. Раду Шитов уточняет: «Только те квартиры, которые готовы, т.е. фактически в таком виде они попадают уже на вторичный рынок, поскольку их продают вторые руки.

Новострой - только от застройщика. Специалисты из Национальной ассоциации риелторов США и из агентств недвижимости из Бухареста говорят, что в Молдове просто недопонимают разницу между новостроем и вторичкой. Новострой никогда не будет доминировать над сегментом вторички, потому что сам быстро переходит в сегмент вторичного рынка».

У квартир в домах, построенных несколько раньше, есть преимущество в более удачном расположении с точки зрения инфраструктуры. Кроме того, качество новых домов не всегда соответствует заявленному, потому что многие застройщики экономят на материалах. Но несомненный плюс новостроя – в новизне и свежести.

То, что обычно принято называть вторичкой, - дома, построенные до 1990-х годов, тоже делятся по качеству. На «хрущовки» и «брежневки» отмечается снижение спроса, а на «сталинку» он стабилен, т.к. эти дома расположены в центральной части города, в основном, на проспектах. Если к «сталинкам» добавить серийные дома (143, 102, 135, «Молдавская», «чешка» и индивидуальной планировки), то на 65% вторичка все-таки хорошего качества.


Почём квадратный метр?

Средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке в июне, по данным разных операторов, несколько варьирует. Например, биржа Lara определила ее на уровне 558 евро. Компания Nika-Imobil– порядка 550 евро. А по информации Euro-Imobil она составляет 657 евро/кв. м. Это зависит от того, какие квартиры были у них в продаже.

По наблюдению Раду Шитова, цены на квартиры в центре за последние полгода практически не изменились (753 евро/кв.м). Это говорит о том, что очень мало продаж. Сегодня мало предложений хороших вариантов в центре, т.к. это – доходная часть и не только для граждан РМ, но и иностранцев (они не покупают квартиры в спальных районах). Больше всего снизились цены на квартиры на Чеканах - с 629 до 616 евро (-2,03%) и на Буюканах с 648 до 641 евро (-1,16%), т.к. там больше предложений.

Интересно, что это отразилось и по предложениям в новострое. На Чеканах квадратный метр подешевел больше - с 546 до 526 евро (-3,63%), на Буюканах – с 589 до 571 евро (-3,08%). На окраинах города есть больше свободной земли под застройку, которая активно осваивается, причем там строят большие жилые комплексы. Средняя цена новостроя в целом по Кишиневу изменилась с 610 до 602 евро (-1,36%). В процентном отношении серийные квартиры на вторичном рынке меньше подешевели – только на 0,72% (с 662 до 657 евро).


Чем объясняется разница?

По мнению специалистов, разница в цене между первичкой и вторичкой должна быть не менее 50, но не более 100 евро на квадратный метр. В нашем примере получается 657 - 602 = 55. Столько стоит ремонт в новострое.

«У нас пока еще не принято, но уже осенью появится новый тренд, когда застройщики будут продавать квартиры под ключ», - прогнозирует собеседник. Однако уже крутится телереклама одной компании о продаже квартир-студий за менее чем 14 тыс. евро с ремонтом и даже мебелью и техникой. В таком случае в себестоимость закладываются 50 евро/кв. м – на отделку.

Для тех, кто покупает квартиру для последующей сдачи внаем, это выгодно, т.к. сразу после приобретения она может приносить доход. Например, квартира в новострое площадью 50 кв. м на Ботанике или Рышкановке сдается за 200-250 евро/мес., т.е. за год она способна принести около 3 тыс. евро (за отделку застройщиком было заплачено 2,5 тыс. евро). А квартира в белом варианте за время ремонта ничего не приносит.

Также можно посчитать рентабельность квартиры, если она приобретается как источник дохода. Среднюю цену аренды в месяц умножают на 12 мес. и полученная сумма делится на стоимость квартиры. Наибольшая доходность серийных квартир, как не сложно догадаться, - в Центре: у однокомнатных – 8% годовых, у двухкомнатных – более 10%, у трехкомнатных – чуть меньше 10%. В остальных микрорайонах рентабельность квартир колеблется, в основном, между 6% и 7% годовых. Ни один банк сегодня не дает такой процент по депозитам в валюте.


Где платежеспособный спрос?

Средняя цена (в евро) на серийные квартиры по секторам, в зависимости от числа комнат, приведена в таблице, составленной Euro-Imobil.

сектор 1-комнатная 2-комнатная 3-комнатная
Чеканы 23 299 35 241 42 316
Центр 30 806 41 875 48 030
Ботаника 26 263 38 400 44 052
Рышкановка 26 000 39 345 45 808
Буюканы 24 504 37 186 42 579
Старая почта 23 102 32 682 39 704
Телецентр 25 489 37 285 41 603
Средняя 25 638 37 431 43 442


По средней цене видно, где расположился платежеспособный спрос – в коридоре между 25,6 тыс. и 43,4 тыс. евро.

А по динамике снижения цен на квартиры, в зависимости от числа комнат, можно сказать, что наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры (их цена просела всего лишь на 0,4%), несколько лет назад однокомнатные просто «улетали».

Как сказалось падение лея?

В первую очередь это отразилось на ипотечном кредитовании, хотя некоторые агенты по недвижимости высказывают мнение, что в Молдове нет такого вида финансирования, как это принято в развитых странах – минимум на 20 лет под 3,75-5% годовых. У нас есть программа кредитования застройщиков за счет дольщиков (заёмщиков). Если до прошлого года стоимость денег была 9-10% в год, то теперь она доходит до 15-17% (в леях), что нереально.

На цены в новых домах девальвация национальной валюты незначительно повлияла, потому что в структуру затрат входят составляющие, привязанные к евро. Земельный участок покупался за евро, цены на строительные материалы, даже местные, тоже пересчитываются в у.е. И только зарплата (ее доля - не более 20-25%) начисляется в леях. Она, если и индексируется, то на значение намного меньше показателя девальвации национальной валюты. Поэтому падение лея не значительно влияет на себестоимость квадратного метра.

А на вторичном рынке происходит плавное снижение цен с 2010 г. По данным биржи Lara (см. график), в текущем году заметное снижение началось в апреле. До этого с декабря средняя цена замерла на отметке 572 евро/кв.м, а за последние три месяца опустилась до 558 евро.



Специалист по рынку жилья биржи Lara Сергей Чутак этот факт объясняет снижением покупательной способности населения (на это как раз и повлияло больше всего обесценивание лея) и, как следствие, падением спроса.


Кто активный покупатель?

По мнению этого эксперта, по сравнению с периодом 2008-2009 гг., когда был пик спроса со стороны наших соотечественников, которые работают за рубежом, данная активность снизилась в разы.

- Мы, так сказать, варимся в собственном соку. Происходит обмен через куплю-продажу. Некоторые люди пытаются расширить свою жилую площадь, а другие – уменьшить. Например, кто-то продает трехкомнатную квартиру и покупает взамен однокомнатную и, наоборот, семье стало тесно на своих квадратных местах, и они добавляют накопленные деньги или заемные в банке и покупают квартиру большей площади. В настоящее время на рынке недвижимости практически нет денег от наших соотечественников.

Гастарбайтеры почти ушли с рынка из-за того, что те страны, где они работают (Испания, Италия, Португалия, Греция), переживают не самые лучшие времена и сокращают зарплаты в первую очередь иностранным работникам. Те, кто трудится в России, получают оплату в рублях, а в евро это значительно меньше, чем до кризиса. Соответственно, им нет смысла вкладывать деньги в недвижимость, когда рынок находится в нисходящем тренде, ведь условно завтра эту же квартиру можно будет купить еще дешевле, - говорит Сергей Чутак.

По мнению директора компании Nika-Imobil Петра Олейника, наиболее активные покупатели – это те, кому нужно решить проблему с жильем через альтернативные продажи (продается одна квартира и покупается другая). Но есть и категория людей, которые при всей сложности нынешней ситуации не видят, куда можно еще вложить свободные сбережения, несмотря на то, что цены на недвижимость снижаются.

- Мы видим их активность в сегменте небольших квартир (одно-, двухкомнатных). Они считают, что такая покупка лучше, чем держать деньги просто в наличном виде, т.к. непонятна перспектива евро, а переводить их в доллары уже поздно. При этом они не доверяют молдавским банкам. Люди старшего поколения, которые уже «горели» на инфляции и девальвации валюты понимают, что лучше купить хоть что-то, чтобы перевести денежные знаки в материальные блага.

По нашим наблюдениям, гастарбайтеры не ушли с рынка, но их доля намного меньше. Если раньше он покупали все подряд – и маленькие и большие квартиры, то теперь – только небольшие квартиры, которые можно сдавать в аренду без идеи вернуться сюда, просто, чтобы сберечь деньги и диверсифицировать сбережения. В конце концов, если что, будет куда вернуться, - поделился Петр Олейник.

Как заметил Раду Шитов, ушли в прошлое покупки квартир для перепродажи. Это было интересно для гастарбайтеров, когда цены на жилье росли. Они покупали, а через какое-то время продавали, получая до 30% прибыли. Сегодня при огромном выборе квартир инвестиционные покупки сведены к нулю. В настоящее время в Кишиневе строятся 187 домов. Если в среднем у них по два подъезда и по девять этажей, то это означает предложение порядка 13,5 тыс. квартир. То есть нет смысла перепродавать.


Что будет с ценами до конца года?

Сергей Чутак полагает, что, как минимум, они останутся на тех же позициях, что и сегодня, т.е. больших колебаний не будет, но возможна легкая корректировка, зависящая от ситуации в стране и внешних факторов.

По мнению Раду Шитова, тренд плавного снижения цен во вторичном сегменте, который наблюдался в первом полугодии (примерно на 3%), может сохраниться.

- Резкого падения не будет, потому что на нашем рынке недвижимости нет мыльного пузыря, как это было в США в 2008 г. с ипотечными кредитами. Наши сограждане решаются на покупку квартиры только когда у них есть хотя бы 50-60% от необходимой суммы. Но и молдавские банки тоже кредитуют, когда у заемщика есть половина средств.

Также не будет значительного падения цен и в новострое. В этом сегменте тоже идет постепенное уменьшение цен с 2008 г., но они не могут опуститься ниже себестоимости этих объектов. Несмотря на то, что некоторые строительные компании переживают не лучшие времена, достроенные дома будут ждать своих покупателей, потому что никто не будет продавать в убыток. Если какая-то компания не сможет завершить объект, она его просто продаст. А с уходом каких-то участников с рынка сократится предложение, и начнет возрастать спрос и, соответственно, цена, - считает Раду Шитов.

- Поскольку пока нет оснований для роста цен на рынке недвижимости, то до конца года, скорее всего, продолжится их дальнейшее снижение, - предполагает Петр Олейник. - Но какими темпами – никто не может сказать. На это влияют достаточно много факторов. Ухудшение экономической ситуации в стране заставит и застройщиков, и продавцов во вторичном сегменте снижать цены пропорционально снижению спроса.

0
0
0
0
0

Добавить комментарий

500

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

© Бизнес

Как вы оцениваете решение об индексации пенсий на 6% с 1 апреля?