Недооценённая, или Почему молдавская госсобственность продается за бесценок

Во всем мире приватизация государственного имущества является надежным способом пополнения бюджета. А вот в Молдове она по-прежнему остается одним из ярчайших доказательств невысокого качества государственного управления.

В феврале глава Агентства государственной собственности Роман Кожухарь представлял первоначальный список объектов госимущества, которые готовят к приватизации в текущем году. Делал он это перед иностранными инвесторами – с демонстрацией файлов и комментариями коллег по правительству. Получалось иногда даже эффектно. Да вот незадача: говорили представители молдавской власти и зарубежного бизнеса на разных языках.

Нет, не с точки зрения лингвистики, а в силу того, что в Молдове и тех странах, откуда наши правители хотят привлечь покупателей, действуют разные системы оценки собственности. «Последний нормативный акт в этой области в Молдове датирован 2003 годом, между тем международные стандарты с тех пор менялись шесть раз», - отмечает директор Общества независимых оценщиков Дмитрий Тэрэбуркэ.

Проще говоря, когда американец, немец или румын смотрят в инвестиционное или коммерческое предложение, связанное с приобретением недвижимого имущества, они ищут там вовсе не те параметры, на которые делают акцент молдавские государственные продавцы. В этом и заключается основная причина того, что все планы приватизации в Молдове неизменно проваливаются, а сфера разгосударствления, застрявшая в парадигме 90-х, стала богатой почвой для коррупции и личного обогащения.

Убыточная приватизация

В 2021 году закон о бюджете предполагал получение доходов от приватизации на 700 млн леев, но уже по итогам первого полугодия стало понятно, что такой уровень недостижим – к августу удалось продать госимущества всего на 91 млн леев. В 2020 году рассчитывали внести в госбюджет от приватизации 300 млн, однако и это не получилось.

С 2013 по 2019 год с аукциона был продан всего 31 объект государственной собственности. При этом на смехотворную сумму - 64,4 млн леев. На Фондовой бирже в этот же период удалось продать 37 пакетов акций на сумму 552,9 млн, что тоже чрезвычайно далеко от их реальной стоимости.

Пожалуй, самая показательная сделка того времени – продажа государственной компании Air Moldova. Напомню, что бюджет от нее получил мизерные 50 млн леев. Это эквивалентно примерно 1,5 млн евро и соответствовало месячному обороту авиаперевозчика. То есть компанию отдали в частные руки буквально даром. И это при том, что только бренд Air Moldova был оценен в 8 млн евро, а за год до приватизации государство выдало молдавскому авиаперевозчику кредит в 5 млн евро на приобретение самолета. К слову, приватизировали госкомпанию без этого самолета.

На коррупционную составляющую той сделки указывал в одном из отчетов и Дмитрий Тэрэбуркэ с коллегами. Однако верховенство коррупции в молдавской системе приватизации было очевидно даже неспециалисту. С 2016 года установленные в нормативной базе полномочия аукционной комиссии позволяют снизить начальную цену продажи на 5% после двукратного выставления объекта на продажу. Так к намеренному банкротству госкомпаний для занижения цены и продаже с откатом (как рассказывали предприниматели, размер откатов варьировался от 30 до 90%) добавилась еще одна схема. Гособъекты стали предлагать к продаже по несколько раз, пока цена не падала до бросовой. В частности, недостроенное здание Института микробиологии и вирусологии Академии наук, что на бульваре Дачия в столице, с прилегающим участком 9,07 га, был продан с 19-й (!) попытки всего за 32 млн леев – почти в 10 раз дешевле начальной цены.

Черная дыра национального законодательства

В 2021 году аудиторы Счетной палаты проанализировали результаты приватизации госимущества за семилетний период и пришли к выводу, что «процесс разгосударствления публичной собственности в Молдове путем продажи на аукционах «с молотка» или на понижение, а также продажа пакетов акций, принадлежащих государству, через Фондовую биржу, не принес ожидаемого эффекта» - планируемых доходов в бюджет - вовсе не в силу нарушения процедуры: она в целом соблюдалась. Эффективно распоряжаться госсобственностью мешали и продолжают мешать пробелы в действующей нормативной базе, в частности те, которые касаются оценки рыночной стоимости подлежащих приватизации объектов, а также установления их первоначальной цены для продажи на открытых торгах. К тому же нередко положения нормативных актов либо противоречат друг другу, либо не состыковываются.

В Молдове просто-напросто нет Национальных стандартов оценки. И оценщики применяют несовершенные и устаревшие нормативные положения оценочной деятельности. В некоторых случаях используют Методические указания по определению оценочной стоимости имущественного комплекса предприятия и установления продажной цены имущества, утвержденные правительством еще в 1997 году и отмененного в 2007-м. В то же время отсутствуют правовые рычаги для мониторинга и контроля оценочной деятельности.

«С 2018 года в Молдове при поддержке Всемирного банка реализуется проект по земельной регистрации и оценке имущества. Общая сумма зарезервированных средств составляла 35 млн долларов. Общество независимых оценщиков активно участвовало в работе по согласованию основных целей проекта и мер по их реализации, это во многом определило то, что проект пошел. Однако участие Общества в самом проекте было проигнорировано, и к реформированию оценочной деятельности государство до сих пор не приступило», - констатирует Дмитрий Тэрэбуркэ.

Всемирный банк и МВФ рекомендуют

Под давлением внешних партнеров и на средства доноров нынешние власти все же предприняли кое-какие попытки придать системность сфере администрирования госимущества. В частности, под занавес 2022 года была утверждена «Стратегия управления государственным имуществом в сфере государственных предприятий и коммерческих обществ с полным или мажоритарным государственным капиталом на 2022-2030 годы». Как отметил в этой связи центр Expert-Group, «документ знаменует выполнение важного обязательства, взятого на себя в качестве страны-кандидата в Европейский союз, и устраняет самые большие несоответствия, о которых сообщалось в отчетах Всемирного банка (2017 г.) и МВФ (2022 г.)». Вместе с тем эксперты уточняли, что теперь следовало бы выполнить и обязательства, обозначенные в самой стратегии.

Они касаются, прежде всего, снижения рисков коррупции и максимизации общественной пользы. А именно, государство обязалось упорядочить и рационализировать свое присутствие в экономике, улучшить свои способности к управлению общественной собственностью и повысить прозрачность этого управления.

Первый результат таких усилий появился осенью 2023 года. Это постановление правительства об утверждении механизма сортировки государственных предприятий и коммерческих обществ с государственным капиталом. Их решено распределить по пяти категориям: 1) неподлежащие приватизации; 2) рекомендуемые к реорганизации в иную юридическую форму; 3) подлежащие приватизации после реконструкции или модернизации; 4) подлежащие приватизации в приоритетном порядке и 5) рекомендуемые к ликвидации.

Провести эту процедуру следует Агентству публичной собственности, однако… Упс! Для начала следует кардинально изменить само ведомство. С подачи МВФ и после экспертизы Expert-Group был выявлен целый ряд недостатков в организации и функционировании агентства. Его уже реформировали в 2017-м и 2019-м, но толку, как оказалось, не добились. Теперь грядут новые изменения.

Какими они будут? Ответ на этот вопрос искали в середине нынешнего февраля за круглым столом «Как реформировать сектор госуправления?» с участием глав госкомпаний и экспертов. Из множества выступлений стало понятно, что в распоряжении государства сейчас пятая часть активов страны, это снижает конкурентоспособность экономики, так что следует оставить ему только стратегические объекты, но добиться качественного управления и эффективного использования. То есть будь то земля, «Молдтелеком» или пустующее здание сельской библиотеки, они должны приносить доход. Вроде убедительно. Но какова ценность и перспективность этих ресурсов? По каким критериям оценивать ту же стоимость аренды или лизинга, например?

Состояние рынка недвижимости в Молдове – парадоксальная загадка нашего государства. Оно не знает не только, чем владеет, на какую сумму, но и кто за что отвечает. Поэтому, в частности, не могут разобраться с реформированием Железной дороги – до сих пор не проведена делимитация и оценка активов этого госпредприятия. Поэтому же Международный аэропорт Кишинева рассматривается не как единый бизнес-комплекс, а как набор отдельных площадей, которые пытаются сдать в аренду.

Наш паровоз вперед летит

Между тем депутаты уже готовят законопроект об агентской деятельности. В том же богатом на события, связанные со сферой недвижимости, феврале прошли парламентские слушания по этому проекту. Участвовали в основном представители государственных структур. От продавцов недвижки были всего пара-тройка руководителей крупных риелторских компаний.

Интерес к теме закономерен. «В 2013 году Евросоюз признал эту деятельность наиболее важной для исследований. Причина в том, что в структуре ВВП, например, Литвы показатель агентской деятельности составляет 25%, в Греции – 20%. И у нее очень высокая социальная значимость», - говорит Дмитрий Тэрэбуркэ, принимавший участие в слушаниях.

Однако в Европе специальность «агентская деятельность» определяется директивой 2005/36 о признании профессиональной квалификации. Она устанавливает также требование о прозрачности в работе. «Агент недвижимости помимо психологии должен понимать строительство, право, экономику недвижимости. В нашем же случае агентом может стать любой, постигая премудрости профессии эмпирическим путем.

Но участники слушаний сконцентрировали внимание не на этом: они сконцентрировались на аттестации и квалификации, которые хотят взять под себя, чтобы выбирать, кто будет работать на рынке, а кто нет, - возмущается Тэрэбуркэ. - На вопрос одного из депутатов о состояния рынка, никто не смог дать ответа. С 2018 года у нас мониторингом рынка потребительской недвижимости занимается НЦБК, у них есть база данных, все, кто хочет заниматься агентской деятельностью, должен там зарегистрироваться и снабжать их информацией в онлайн-режиме, почем выставляется и почем продается. Но представителей НЦБК не было на этих слушаниях».

Попытку разработать закон об агентской деятельности уже предпринимали – в 2017 году. Она провалилась. Нынешняя, по мнению специалистов, также обещает дать некорректный результат. «Любые меры развития рынка недвижимости не будут эффективными без выравнивания информационно-аналитической среды. Это должно стать первостепенной задачей, - настаивает Дмитрий Тэрэбуркэ, обладатель сертификата REV (Рекомендованный европейский оценщик). - Мы должны понимать последствия любых решений. Европейская практика, которой мы стремимся следовать, на это и ориентирована».

Упущенный рынок оценки

Дисциплиной по выравниванию информационной среды остается рынок оценки. А он в свою очередь действует на базе национальных и международных стандартов – сводов правил, которых в Молдове нет до сих пор.

«Говоря о Европе, мы забываем соблюдать европейское законодательство в его основе. В 2022 году были приняты три книги стандартов: Общеевропейские стандарты, Стандарты оценки бизнеса и Стандарт «Оценка машин, оборудования и заводов». Все они говорят, что оценка должна осуществляться на базе производственно-хозяйственного потенциала, а не материальной составляющей, как это происходит в Молдове, - поясняет Дмитрий Тэрэбуркэ. – В целом в мире недвижимость делится на ряд категорий: потребительская, с коммерческим потенциалом (построенная для ведения каких-то видов деятельности), с инвестиционным потенциалом (например, торговые или бизнес-центры), специализированная недвижимость (для конкретных задач, например, заводы) и специальная недвижимость (церкви, тюрьмы и прочее). Так вот все категории, кроме первой и последней, трактуется международными стандартами как бизнес. Именно Стандарты оценки бизнеса лежат в основе оценки таких активов. Есть недвижимость, в основе которой земля, есть бизнес и есть проект. Так мир устроен. У нас же АGEPI занимается оценкой интеллектуальной собственности, Агентство по картографии, геодезии и кадастру – оценкой недвижимости… Все это надо убирать. Должны быть Национальные стандарты оценки как продолжение Международных стандартов, и для этого следует менять регулирование».

В Молдове работают 140 оценщиков недвижимости, менее десятка - интеллектуальной собственности, 3-4 оценщика акций и несколько судебных экспертов. Их деятельность регламентирует Закон об оценочной деятельности, принятый еще в 90-е годы. Такие документы остались только на постсоветском пространстве, с тех пор, когда приватизация проходила в логике «неважно кому и почем, главное, чтобы сменился собственник». Но те времена давно миновали, и Молдова стремится в большую европейскую семью. Вместе с тем она продолжает жить согласно худшим практикам прошлого.

Еще раз про Республиканский стадион

Вот только два ярких примера того, как сегодня стране выходит боком отсутствие Национальных стандартов. Государство во второй раз пытается провести оценку уступленного под Посольство США Республиканского стадиона. В первый раз для этого из бюджета выделили 80 тыс долларов, во второй – 400 тыс.

«Закон об оценочной деятельности и Временное положение об оценке объектов недвижимости не учитывают интересов страны в реализации этого объекта, - разъясняет директор Общества независимых оценщиков. - С той стороны контрагент – правительство США, а там люди знают, чего хотят, и понимают, что такое Международные стандарты оценки, и что такое отчет об оценке - им абы что не подсунешь.

Второй момент касается стоимости. Материальная составляющая в данном случае играет не основную роль. Слова «Республиканский стадион» многое значат для целых поколений, и это следует учитывать в оценке. Однако, хотя интеллектуальную собственность должны оценивать оценщики с сертификатом AGEPI, закон об оценке объектов интеллектуальной собственности не устанавливает методологическую базу, по которой можно было эту компоненту связать».

Вот и получается, что по рыночной стоимости отдавать Республиканский стадион Молдове невыгодно, а выйти на справедливую стоимость, которая может отличаться от рыночной в зависимости от интересов, государство не может, так как нормативно-правовая база 2003 года устарела.

Ну и, наконец принятое 31 октября 2023 года решение Конституционного суда о неконституционности некоторых положений закона N1308 от 25.07. 1997 о нормативной цене и порядке купли-продаже земли. В соответствии с ним, местные власти смогут взимать ежегодную арендную плату с земель, на которых расположены приватизированные объекты в размере не менее 2% от рыночной стоимости земли, определенной оценщиком, в соответствии с законом. То есть теперь следует заново переоценить огромный массив участков, но рынок не сформирован для решения этой задачи. На нем по-прежнему применяются статистические модели, противоречащие стандартам рыночной стоимости, а значит, земля и любые другие активы останутся оценёнными некорректно.

Хотите в Европу? Внедряйте стандарты

«Нам следует изменить отношение к оценке, как когда-то к развитию банковской системы и системы финансового учета, в которые были внедрены международные и европейские стандарты, - настаивает президент Общества независимых оценщиков Галина Шеларь. - Если мы хотим строить европейскую экономику и ставить соответствующие задачи, то следует понять: базис всего этого – стандарты, правила поведения, чтобы рынок состоялся и мог нормально функционировать».

Общество независимых оценщиков в начале марта провело пресс-конференцию, на которой сообщило, что готово через три-четыре месяца предоставить драфт Национальных стандартов оценки, в соответствии с международными стандартами, и начать конструктивное сотрудничество с органами исполнительной и законодательной власти для скорейшего формирования в стране важнейшего сегмента рынка недвижимости. А до тех пор предлагает приостановить любые формы отчуждения государственного и местного имущества как расточительные и вредные.

«Пока не решен вопрос с оценкой, пока нет основных дисциплин, соответствующих международной практике и европейскому законодательству, любые формы отчуждения недопустимы, - было заявлено на пресс-конференции. - Даже неважно - это коррупция или разбазаривание. Для начала нужно изменить информационно-аналитическую среду, а потом и все остальные процессы станут понятны».

Наталья Узун