Анализ проблем строительного сектора в муниципии Кишинев. Часть 2

1. Сегмент отраслевых специалистов – архитекторы, проектанты, верификаторы (из примэрии и привлеченные извне) – полностью дезорганизован. В данный момент не существует какой-либо компетентной организации, ответственной за регламентацию, мониторинг и проведение адекватной оценки деятельности архитекторов, проектантов, верификаторов проектов, обладающих полномочиями наложения санкций при необходимости.

Основная причина образовавшегося хаоса кроется в либерализации строительного сектора и отсутствии контроля со стороны государства в данном секторе (подобно сектору публичной собственности до интервенции государства в 2018 году).

2. Подавляющее большинство проектов (кроме объектов промышленного назначения) не соответствуют условиям Градостроительного сертификата.
3. Основной задачей проектантов является выполнение заказа инвестора, а не соблюдение условий градостроительного сертификата. Главная цель – „как можно больше квадратных метров на продажу”. Условия градостроительного сертификата и градостроительные нормы рассматриваются проектантами как нечто сугубо второстепенное.

4.В подавляющем большинстве случаев проектанты не соблюдают такие условия, как процент застройки земельного участка, коэффициент использования участка и обязательное число парковочных мест.

5. В большинстве случаев проекты нарушают границы земельных участков, предназначенных для строительства. Наиболее частыми являются случаи выноса за пределы установленных границ парковочных мест, балконов, входов в здания, детских площадок и мусоросборников, которые размещаются на уличных тротуарах, перед соседними жилыми зданиями или даже на соседних улицах.

6.Самые частые случаи пересечения красной линии относятся к балконам и лестничным пролетам.

7. Задача проектанта сводится к достижению фундаментальной цели –

„как можно больше квадратных метров на продажу”, будь то за счет зеленых насаждений или детских площадок.

8. Число проектов, соответствующих всем градостроительным нормам и условиям градостроительных сертификатов, ничтожно мало и в основном касается объектов промышленного и коммерческого назначения.

9.Число компаний, занимающихся проектированием, огромно.

Причины такой ситуации связаны с:

a.исключением (начиная с 2017 года) требования приобретать лицензию для данного вида деятельности,

2. наличием повышенного спроса на проектирование земельных участков.
10. Несмотря на подписание контрактов с заказчиком строительного объекта на осуществление авторского надзора, контроль за соблюдением условий проекта со стороны автора практически отсутствует.

Предложения к четвертому разделу:

1. Провести переаттестацию проектантов и архитекторов в соответствии с повышенными требованиями на уровне тех, которые применяются во Франции или применялись в бывшем СССР.
2. Лицензия на проектирование должна выдаваться только хорошо укомплектованным (техникой и специалистами) бюро, способным выполнить весь комплекс проектных работ (примерно 7 сегментов/разделов проекта).
3. За нарушение условий градостроительного сертификата и несанкционированное изменение проекта на этапе строительства объекта необходимо установить штрафные санкции, сопоставимые со стоимостью проектных работ (например, 6 евро/кв.м.). За повторное нарушение – лишении лицензии.

V.Верификация строительного проекта

1. Институт верификации проектов не функционирует и, по сути, является лишь формальностью. Из частных дискуссий с отраслевыми специалистами можно заключить, что верификация сводится к скреплению документа печатью.
2. Не соблюдается положение Закона № 721/1996 о качестве в строительстве, в соответствии с которым деятельность, связанная с верификацией проектов, может проводиться только институтами и учреждениями, авторизованными центральным специализированным органом. В действительности верификация проектов выполняется частными верификаторами.

Причина кроется в том, что с 2017 и до сего дня Министерство экономики и инфраструктуры не смогло разработать и утвердить процедуру авторизации органа, ответственного за верификацию. Этот факт еще раз демонстрирует необходимость создания специализированного центрального органа.

3. Несмотря на тот факт, что подавляющее большинство строительных проектов не соответствуют условиям градостроительных сертификатов (ПЗУ, КИУ, число парковочных мест и т.д.), не говоря уже о случаях нарушения границ участка, верификаторы подтверждают их безоговорочно.
4. Процесс верификации функционирует таким же образом, как и остальные составляющие этой коррумпированной системы. Верификаторы проекта не делают ничего, кроме продления цепочки нарушений в процессе выдачи разрешительных документов.

Рекомендации к пятому разделу:

1. Установить информационный способ верификации проектов в виде сравнительной таблицы (в виде софта/программы) – (1) условия градостроительного сертификата, (2) проект и (3) выявленные погрешности /нарушения.

2. Финансовой мерой для верификаторов могла бы послужить установка высоких штрафов (например, 50 леев/м2), а в случае повторных нарушений – отзыв лицензии на период от 3 до 5 лет.
3. Деятельность по верификации строительных проектов должна проводиться специализированным государственным предприятием (до 2011 года, то есть до вступления в силу Закона № 160/2011 о регулировании предпринимательской деятельности путем разрешения, деятельность, связанная с верификацией проектов, выполнялась ГП «Служба верификации и экспертизы проектов»).

Позже, согласно закону № 160/2011, Министерству экономики и инфраструктуры были предоставлены полномочия по выдаче авторизаций (лицензий) физическим и юридическим лицам в области (1) верификации строительных проектов, (2) выдачи разрешений на строительство (снос) для общественно-полезных работ, (3) выдачи градостроительных сертификатов для проектирования общественно-полезных работ национального значения,

(4) профессионально-техническая аттестация специалистов в области строительства.

На основании данного закона услуги в области благоустройства и строительства были «либерализованы».

VI.Разрешение на строительство

1.Невзирая на то, что в большинстве случаев разработанные и завизированные проекты противоречат условиям градостроительных сертификатов, разрешения на строительство все же выдаются.

2. Примерно одна треть рассмотренных разрешений на строительство выдавалась без заключения специализированных учреждений (СЭС, МЧС).
3. Публичные консультации в большинстве случаев носят формальный характер и используются для «придания видимости законности» строительству на уровне общественного мнения.

Во многих случаях инвесторы не делают никаких заявлений для заинтересованной/ущемленной публики или собирают удобную аудиторию, которая «выражает» согласие по отношению к проекту. Если же впоследствии возникает недовольство проектом со стороны местного населения, то бенефициар аргументирует проведением публичных консультаций, в ходе которых было выражено согласие по проекту, и предоставляет доказательства (фотографии, убедительные видео-записи). В тех случаях, когда консультации проходят не в том ключе, который ожидали инвесторы, то в этом случае мнение заинтересованных лиц попросту игнорируется (примеры - ул. Димо, 7a и ул. Каля Ешилор, 24).

4. В то же время необходимо отметить, что зачастую публичные консультации используются так называемыми «общественными активистами» для того, чтобы шантажировать инвесторов. «Активисты» собирают народ, провоцируют конфликты, а затем предлагают инвестору прекращение протеста взамен на одну или несколько квартир.
5. В половине исследованных случаев было установлено отсутствие нотариально заверенного согласия лиц, чьи интересы могут быть ущемлены. Следует отметить, что не во всех исследованных случаях требовалось наличие подобного согласия.

Предложения к шестому разделу: