Nu face pielea cît dubala. Cine controlează piața secundară de locuințe din Chișinău?

Nu face pielea cît dubala. Cine controlează piața secundară de locuințe din Chișinău?

În capitală, an de an crește numărul blocurilor noi și se vinde tot mai mult spațiu locativ pe piața secundară – pentru că oamenii pleacă. S-a părea că, grație acestor doi factori, prețurile locuințelor de tip ”hrusciov” și ”brejnev” ar trebui să scadă semnificativ. Însă la Chișinău, cei care doresc să-și cumpere un apartament la mîna a doua se confruntă cu o situație total diferită și neînțeleasă pentru ei…  

Este preferată clasa econom    

În fond, azi piața imobiliară este concentrată în capitală. Conform datelor prezentate de expertul economic al IDIS Viitorul, Veaceslav Ioniță, într-o analiză a pieței imobiliare, în 2018, peste 70% din tranzacțiile de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile din Moldova au revenit Chișinăului.      

Între anii 2000 și 2019, prețurile locuințelor s-au schimbat mult, la fel ca și profilul preferințelor cumpărătorilor în materie de apartamente și suprafețe.  

”Dacă în 2000 suprafața medie a apartamentelor comercializate era de peste 120 m², în 2010 - circa 100 m², iar acum cele mai căutate locuințe au suprafața de pînă la 70 m². La începutul anilor 2000, achiziționarea unui apartament era un lux, pe care și-l permitea un număr limitat de oameni foarte bogați. Asta explică suprafețele mari ale locuințelor. Între anii 2006-2012, apartamente procurau cetățenii RM plecați la muncă peste hotare. Pe parcursul ultimilor doi ani observăm reformarea pieței imobiliare. Avem cumpărători cu venituri medii și mari, care muncesc în țară și decid să cumpere aici apartamente. Sporirea veniturilor salariale, recalculate în euro, și reducerea prețurilor pentru apartamente le oferă posibilitatea să cumpere locuințe. Această categorie de cumpărători, cu venituri moderate dacă le raportăm la costul locuințelor, a început să-și dicteze preferințele pe piața imobiliară. Acești cumpărători își pot permite doar locuințe cu suprafața nu prea mare, anume ele se bucură de succes”, menționează V. Ioniță.

Potrivit expertului, astăzi apartamentele mici din blocurile noi și locuințele pe piața secundară dezgheață piața imobiliară după 10 ani de cădere continuă și de stagnare a prețurilor la apartamentele din Chișinău. Potrivit calculelor sale, dacă acum 12 ani pentru a cumpăra un apartament cu suprafața de 70 m² era nevoie de 36 salarii medii, în anul 2018 acest indice a fost de 3,8 ori mai mic – 9,5 salarii medii. Înviorarea a început din trimestrul III 2018 și se explică printr-o sporire a capacității de cumpărare a populației și prin schimbarea preferințelor în materie de locuințe. Iar creșterea capacității de cumpărare a cetățenilor se explică prin consolidarea monedei euro în anul trecut și prin creșterea veniturilor în formă de salarii în lei. Astfel, recalculat în lei, salariul mediu anual în trimestrul III al anului 2017 era de 262 euro/lună, iar în octombrie 2018 - 310 euro/lună.

Din spusele lui V. Ioniță, anii 2017-2019 au fost cei mai buni pentru a cumpăra imobile. Chiar dacă în anul curent locuințele se vor scumpi nițel, prețurile-record din anii 2007-2008 nu vor mai fi atinse.    

Experții în sfera imobiliară menționează că azi cele mai tari poziții pe piața locuințelor o are clasa econom – apartamentele de serie, cu1-2 odăi. Locuințele sînt necesare întotdeauna, indiferent de cataclismele politice sau economice.  De aceea, pe acest segment al pieței mereu au loc tranzacții, mai activ sau mai lent, în funcție de sezon.  

În încercuirea agenților

Familia Veresceaghin caută un apartament de clasa econom pe piața secundară, de aceea urmărește atent pronosticurile experților. Potrivit Evgheniei Veresceaghin, ei caută un apartament cu două odăi în centrul Chișinăului. De la niște cunoscuți, care anterior și-au vîndut apartamentele în centrul capitalei, ei au aflat că prețul aproximativ al locuinței, la care contează familia, fără intermediari, variază în limitele sumei de €25-34 mii. Însă așa și nu au putut găsi nimic la acest preț. Mai mult, Evghenia crede că au nimerit într-o rețea de companii imobiliare, care fac schimb de contacte, telefonează și propun variante inacceptabile din start. 

”I-am spus agentului imobiliar că dorim un apartament cu o odaie, dar ni se propun în exclusivitate cele cu două sau trei, fără reparație, contra sumei de €40 mii. Au fost multe cazuri,  are ne fac să credem că agenții au înțelegeri reciproce. Ei ne știu de cumpărători, ne poartă prin toate agențiile imobiliare și încearcă să ne facă să cumpărăm orice. Am impresia că există un complot al agenților imobiliari pe piața secundară de locuințe”, povestește Evghenia.   

Interlocutoarea Noi.md a adus exemple despre faptul cum familia este presată psihologic, pentru ca să procure orice apartament, cum se recurge la diverse trucuri, doar ca ei să scoată mai repede banii din buzunar. Spre exemplu, după o altă vizionare, dacă văd că apartamentul le-a plăcut soților, încep să-i grăbească, să-i preseze, recurg la atacuri psihologice: ”Să semnăm imediat contractul, achitați arvuna și stați liniștiți, căci apartamentul este întrebat, există mulți doritori să îl cumpere. Iată o familie tînără vine azi din raion, dar vrea locuința în ipotecă, nouă însă ne convine mai mult să vi-l vindem vouă, căci veți achita în numerar, nu-i așa?”. În acest fel, agenții imobiliari încearcă să afle și dacă achitarea se va face în numerar. 

”Acești agenți năvălesc asupra cumpărătorilor de apartamente ca hultanii. Uneori se dau chiar în spectacol. Noi am găsit un apartament care ne-a plăcut și am convenit și asupra prețului, dar am decis să mai cugetăm o zi. În scurt timp după ce ne-am despărțit de agentul imobiliar, el ne-a telefonat și ne-a spus că după noi locuința a fost văzută, cică, de o altă familie care a și dat arvuna. Dar cel mai interesant a fost faptul, că peste o lună ni s-a propus aceeași variantă, chipurile într-un alt apartament, dar deja cu €5 mii mai scump. I-am dat de înțeles că am recunoscut apartamentul, și el aidoma multor agenți imobiliari deprinși să tot născocească diverse lucruri, ne-a spus povești despre faptul că noul proprietar ar fi făcut o mică reparație, a schimbat ferestrele și a decis să vîndă apartamentul. 

Capul familiei, Serghei, spune că acum ei caută posibilitatea să contacteze proprietarii reali ai apartamentelor, fără intermediari. Însă practica arată că  ltimii urmăresc atent toate ofertele de comercializare a locuințelor și dacă într-o curte oarecare apare un anunț privat cu rugămintea ca intermediarii să nu-i deranjeze, ei se dau lejer drept cumpărători. Ei și pentru aceste cazuri au variante de a-i ține din scurt pe proprietarii care încearcă să le scape. 

Soții Veresceaghin se arată nedumeriți de cele ce au loc pe piața imobiliară: oferta de apartamente este mare, dar prețurile nu se schimbă. De ce pe piața secundară nu se ieftinesc locuințele, a căror termen de exploatare a expirat deja?  

Un simptom alarmant

În comentariul pentru Noi.md, expertul pieței imobiliare, Dumitru Tătăburcă, a spus că, de facto, în Moldova deprecierea imobilelor are loc mereu și de mult timp, însă capacitatea de cumpărare cade cu o viteză și mai mare.   

”Deprecierea locuințelor are loc nu doar din punct de vedere al caracteristicilor fizice, atractivitatea lor scade din cauza deteriorării funcționale și a factorilor externi (construcțiile pe teritoriile adiacente blocului, construcțiile excesive, care reduc condițiile de trai etc.) Acum prețul mediu al ofertelor de pe piața secundară variază între €600-650 m². Pentru apartamentele din blocurile construite în anii 60-70 (variantele numite ”hrusciov” și ”brejnev”) scade nu doar prețul, dar și cererea. La drept vorbind, aceste locuințe ar trebui demolate, căci acele case au fost calculate pentru a fi exploatate în decurs de 60-70 ani. Dar pentru asta ar trebui ca statul să administreze piața imobiliară. La noi însă, deocamdată, pe piața imobiliară domnește anarhia”, menționează D.Tătăburcă.   .   

Potrivit expertului, circuitul mic al locuințelor pe piața secundară se explică prin faptul că oamenii au cumpărat apartamentele la un preț mai mare, iar acum acesta a căzut. Cine nu și-ar dori să-și restituie banii cheltuiți?  Iată de ce multă lume nu se grăbește să le vîndă, fiind de părerea că pentru fiecare apartament există un cumpărător, care va apărea odată și odată. Oamenii acceptă că pot pierde, însă în limite rezonabile. Între timp, însă, situația nu se va îmbunătăți. Expertul susține că tendințele nu sînt îmbucurătoare - stagnarea pieței cu elemente de cădere. 

Și pe această piață activează numeroase companii imobiliare, care parțial își asumă sarcina de a căuta cumpărători. Dumitru Tătăburcă spune că tranzacțiile se fac prin intermediul agenților imobiliari din două motive: primul – apartamentele constituie o marfă scumpă și, pentru a evita neplăcerile, costul cărora este foarte mare, e nevoie de un agent; al doilea – piața imobiliară în Republica Moldova nu este reglementată. Expertul a confirmat și concluziile familiei Veresceaghin cum că în activitatea agenților lipsește etica, de aceea adesea oamenii nimeresc în circuitul ”psihologic” al agenților.  

”Ei monitorizează piața și nu veți putea scoate apartamentul la vînzare fără a fi observat. Există numeroase metode de a-l forța pe proprietar să semneze contractul. Spre exemplu, i se spune: ”Noi avem un cumpărător. Se poate să-l aducem?”. Proprietarul cade de acord, după care peste două-trei zile vin la el 7-8 persoane care îi propun să semneze un contract. El vede că timp de o săptămînă apartamentul lui a fost văzut de mai mulți potențiali cumpărători, decît în jumătate de an de comercializare de sine stătătoare și cade de acord. După semnarea contractului, toți cumpărătorii dispar undeva, iar proprietarul apartamentului devine un simplu client al agenției imobiliare. Există multe scheme de acest fel. Numărul mare de scheme frauduloase este rezultatul social al anarhiei de pe piață”, spune D. Tătăburcă.  

Din spusele expertului rezultă că în economie imobilele constituie o marfă specifică. Pentru a vinde un imobil agentul are nevoie de cunoștințe vaste în domeniul dreptului, în marketing și construcții. Însă noi avem o mulțime de ne-profesioniști, care compensează deficitul de cunoștințe și de profesionalism cu abilitatea de a cunoaște psihologia cumpărătorului. Iar specialiști competenți avem foarte puțini. Mai mult, în Moldova 80% dintre agenții imobiliari activează în umbră. Ei se retrag acolo pentru că piața este divizată. La efectuarea tranzacțiilor, chiar și agenții care activează legal pe piață utilizează diverse scheme ”tenebre”. 

”Chiar dacă agentul este legalizat, el tot încearcă să activeze ”din umbră”. Agentul pleacă în umbră pentru că el este un psiholog bun și știe să lucreze cu oamenii în domeniul comerțului. Dacă va activa legal, el nu va avea venituri”, spune un expert în domeniul pieței imobiliare. 

Ajutați de listele negre  

Mulți cetățeni prinși în mrejele schemelor frauduloase ale agenților imobiliari necinstiți încearcă să-i prevină pe cumpărătorii actuali de apartamente despre posibilele fraude și pierderi bănești. În acest context, în internet, inclusiv pe rețelele sociale, se creează liste negre tematice, în care figurează denumirile agențiilor imobiliare în urma cărora au avut de suferit cumpărătorii. Plus la metodele de presiune psihologică, care îndeamnă cetățenii să cumpere apartamente, putem vedea astfel de metode de amăgire, precum necorespunderea suprafeței reale a apartamentului cu cea indicată în acte – de obicei, aceasta este mai mare, pentru a lua mai mulți bani de la client. Sau în aviz obiectul comercializat este arătat la un etaj de mijloc, iar, de facto, el este sau la primul, sau la ultimul etaj, fapt care, la fel, influențează prețul. Contractul propus spre semnare urmărește interesul agenției, de aceea agentul nu-i va da cumpărătorului posibilitatea să-l citească pînă nu va fi sută la sută convins să acesta este clientul lui.   

Pentru a evita riscurile, experții recomandă ca agentul imobiliar să fie selectat foarte minuțios. Să-l caute prin cunoștințe, să cunoască opinii despre reputația lui și a companiei la care este angajat. Nu trebuie să avem încredere în specialistul recomandat de proprietar, deoarece el va urmări nu interesul cumpărătorului, ci pe cel al angajatorului său. Apartamentul trebuie să-l vedeți personal, în realitate, nu din imagini foto. Multe lucruri le puteți afla de la vecini: ei și despre proprietarii apartamentului vă vor spune, și despre tranzacția propriu zisă. Neapărat trebuie să verificați toate actele imobilului achiziționat, iar aici vă poate ajuta numai un profesionist, adică un agent angajat conform unor recomandări. Iar contractul nu trebuie semnat într-un moment de bucurie, fără a-l citi și studia detaliat. El poate ascunde careva riscuri, pentru care ulterior nimeni nu va purta răspundere, în afară de cumpărătorul locuinței. Și desigur, nu purtați cu Dvs. banii prevăzuți pentru achitarea apartamentului, care costă multișor, deci nu trebuie să riscați.  

Lidia Ceban

 

Urmărește-ne pe Facebook, dacă vrei să afli mai multe

Ați găsit o eroare în text? Marcați-o și tastați Ctrl+Enter

Mai multe

Sondaj Toate

load