Experții dau verdictul. De ce s-ar fi scumpit apartamentele din Chișinău

În Chișinău, prețul locuințelor a crescut semnificativ pe parcursul anului trecut. În special a crescut prețul pentru apartamentele noi.

NM a analizat de ce au crescut prețurile, ce au cu asta depozitele, chiria și diaspora și ce se va întîmpla în continuare cu prețurile apartamentelor.

Cum s-au schimbat prețurile de închiriere a locuințelor în Moldova de la începutul războiului din Ucraina

Pe parcursul anului trecut, prețul imobilelor din Chișinău a crescut semnificativ, în special în clădirile noi.

Pe una dintre cele mai populare platforme online poți găsi apartamente al căror preț pentru un metru pătrat depășește 2500 euro, iar uneori și uneori 3000 euro (un apartament cu o cameră poate costa și 90 de mii euro).

Potrivit experților imobiliari, astăzi costul mediu al locuințelor renovate, într-un bloc nou este de 1500-2000 de euro pentru un metru pătrat.

„Chiar și așa, în ianuarie ne-am trezit și am constatat că nu există ofertă pe piață. Iar prețul apartamentelor scoase la vînzare este mult peste ceea ce noi credeam că ar fi posibil de cerut vreodată ”, a declarat Vlad Musteață, șeful companiei Proimobil.

Șeful agenției Nika Imobil, Piotr Oleinic, a remarcat, de asemenea, creșterea prețurilor imobilelor. Potrivit lui, prețul unui apartament într-o clădire nouă în variantă albă (fără reparație) poate varia între 1000 și 1500 euro pe metru pătrat, iar în medie este de 1200 euro pe metru pătrat. „Adică la asta trebuie să adăugăm și costurile pentru renovare de aproape 350-500 euro pe metru pătrat”, a spus Oleinic.

Directorul companiei Imobilus, Ilie Sopivnic, a vorbit despre aproximativ aceleași prețuri. ”Prețul unui apartament într-o clădire nouă cu renovare începe de la 1600 euro pe metru pătrat, iar în varianta albă apartamentele se vînd contra 1100-1200 euro pe metru”.

Acum un an, prețul mediu pentru o locuință reparată într-o clădire nouă era la fel 1100-1200 euro pentru un metru pătrat.

De ce s-au scumpit locuințele?

Experții invocă mai multe motive:

— Lipsa ofertei

— Revigorarea pieței asociată cu scăderea ratelor dobînzilor la credite

— Creșterea cererii la chirii (ceea ce a provocat o majorare și a prețului chiriei)

Ilie Sopivnic a remarcat faptul că prețurile au crescut și vînzările au scăzut, în special pentru că oferta a scăzut, pe măsură ce numărul de clădiri noi date în exploatare s-a micșorat. „Cei care doreau să-și vîndă apartamentele vechi și să cumpere ceva nou s-au pomenit cu o alegere semnificativ limitată și, în consecință, vînzările au scăzut”, a explicat Sopivnic.

„Prețurile au crescut din cauza lipsei de ofertă. Ne așteptam de mult să crească prețurile, dar izbucnirea războiului a încetinit totul. Pînă în septembrie 2023, cînd oamenii au început să caute apartamente pentru a le cumpăra, s-a observat că nu erau atît de multe oferte, iar vînzătorii au majorat prețurile. Creșterea cererii a fost cauzată și de faptul că în decembrie [în mod tradițional] a venit diaspora [cu bani] în Moldova, care a umflat și prețurile”, a menționat șeful Proimobil, Vlad Musteață.

Piotr Oleinic a precizat că, potrivit datelor oficiale, în 2021, în Moldova au fost date în exploatare 7 985 de apartamente, iar în 2022 doar 1 661 de apartamente. „Din cauza războiului logistica a fost perturbată, prețurile materialelor de construcție au crescut, iar cerințele autorităților rămîn exagerate. Toate acestea duc la faptul că blocurile noi nu sînt date în exploatare”, a spus expertul, adăugînd că încă nu există date pentru 2023, dar piața și-a revenit, astfel că datele ar trebui să fie cel puțin la nivelul celor din 2021.

Revigorarea pieței, după cum a explicat Oleinic, a fost influențată de reducerea ratei dobînzilor la depozite și, în consecință, la credite: „După ce ratele depozitelor au fost reduse la 5%-6%, iar la împrumuturi – la 8%-9%, capitalul liber a migrat de la depozite în piața imobiliară, pentru că acum un an se putea cîștiga din depozite 18%-20% anual. La fel, a crescut numărul împrumuturilor imobiliare, piața a reînviat.”

În plus, a remarcat Oleinic, costul chiriei a crescut, iar acest lucru a făcut ca investițiile imobiliare pentru închiriere să fie mai profitabile, avînd un randament de 6%-8% pe an.

După părerea experților, prețul chiriilor a crescut din cauza creșterii prețurilor locuințelor și a cererii în creștere. „Materialele de construcție s-au scumpit, reparațiile s-au scumpit, și clădirile noi s-au scumpit și, ca urmare, produsul final a devenit mai scump”, a explicat Ilie Sopivnic. Al doilea motiv este legat de cererea crescută la chirii provocată în special de refugiații din Ucraina.

Ce se întîmplă cu piața secundară?

Prețurile au crescut și pe piața secundară. „Prețul unui apartament cu o cameră pe piața secundară a crescut cu 15%-20%, un apartament cu două camere costă cu 10%-15% mai mult. Doar prețurile pentru apartamentele cu trei camere nu au crescut foarte mult, deoarece nu există cerere pentru închirierea lor. Adică, a crescut în mod special prețul acelor apartamente, care pot fi închiriate”, a spus Piotr Oleinic.

Potrivit estimărilor sale, dacă prețul apartamentelor cu o cameră pe piața secundară este de 1100 euro pe metru pătrat, atunci apartamentele cu două camere costă 850-900 euro pe metru pătrat.

Potrivit șefului Imobilus, Ilie Sopivnic, creșterea prețurilor pe piața secundară se datorează creșterii de pe piața primară. „De obicei, clienții vor să vîndă apartamentul din blocurile vechi pentru a cumpăra ulterior un apartament într-o clădire nouă”, a spus Sopivnic. Estimările sale arată că astăzi locuințele cu reparații cosmetice pe piața secundară costă 900-1000 euro pe metru pătrat, iar cele cu reparații bune – 1100-1200 euro.

Proimobil apreciază locuințele de pe piața secundară la o medie de 1100 euro pe metru pătrat.

Ce se va întîmpla în continuare cu prețurile?

Participanții de pe piață cred că prețurile nu vor crește în viitorul apropiat, dar nici nu vor scădea.

„Prețurile vor rămîne la același nivel. Inflația nu permite ca prețurile să scadă, iar cererea scăzută nu le permite să crească. Cred că piața va începe să crească atunci cînd vom vedea o creștere a numărului de tranzacții”, a explicat Piotr Oleinic.

El a adăugat că, conform datelor oficiale din cadastru, în 2023 au fost înregistrate 15 197 tranzacții imobiliare, în 2022 – 14 429 tranzacții, în timp ce în 2021 au fost de 1,5 ori mai multe tranzacții – 24 391. Și unul dintre factorii de scădere a numărului de tranzacții, în opinia lui, a fost anume creșterea prețurilor.

„Prețurile nu pot scădea deoarece cererea amînată s-a acumulat. Dar nici nu vor crește, pentru că au crescut deja”, este sigur și Vlad Musteață.

„Prețurile au crescut deja, trebuie doar să ne obișnuim și să înțelegem că aceasta este o nouă realitate: nu e posibil să fie mai ieftin de atît”, a concluzionat Sopivnic.