„Prima casă”: rezonabil, dar inaccesibil

„Prima casă”: rezonabil, dar inaccesibil

Xenia Florea

Săptămîna curentă, Parlamentul va vota în lectură finală proiectul Programului de stat „Prima casă”. El va intra în vigoare în anul nou 2018. 

La etapa pregătitoare guvernanții defineau „Prima casă” drept un proiect de locuințe accesibile pentru familiile tinere, iar premierul Pavel Filip susținea că el va reduce proporțiile migrației tineretului din țară. „Adesea tinerii pleacă peste hotare pentru a cîștiga bani și a cumpăra propria locuință. Este necesar să întreprindem măsuri concrete , declara șeful Guvernului în luna mai curent.

Studiind documentul, experții au ajuns la concluzia că e puțin probabil ca tinerii specialiști să facă față ratelor propuse: programul „Prima casa” este orientat, mai curînd, spre clasa medie. Prea puține dintre familiile tinere pot achita băncii cîte 4-5 mii de lei lunar.  

 „Locuințele accesibile” încurcau afacerilor

Este a doua intrare a statului pe piața ipotecară. Prima a fost așa-numita ”ipotecă a lui Semenovcher” (după numele lui Igor Semenovcher, director general al Agenţiei Construcţii şi Dezvoltare a Teritoriului) sau programul prezidențial „Locuințe accesibile”, lansat în 2006.

Era un proiect la scară largă de edificare a locuințelor sociale în toată republica. Se construia la Chișinău, Bălți, Ceadîr-Lunga, Edineț și alte localități. În fața constructorilor stăteau sarcini grandioase – să predea 3,5-5 mii de apartamente/an. Costul unui metru pătrat în aceste apartamente, cu toate plățile aferente creditului, era de 240-310 euro, în funcție de amplasament.

Grație programului „Locuințe accesibile”, și-au putut rezolva problemele locative cca 9 mii de familii. În cadrul acestui proiect erau construite planuri grandioase – în capitală urmau să se construiască blocuri locative în direcția spre aeroport, pe șoseaua Balcani, urmau a fi demolate casele dărăpănate și cele de pe timpul lui Hrușciov etc. Însă, din spusele ulterioare ale unui fost deputat al PCRM, programul „Locuințe accesibile” încurca afacerilor unor persoane: piața imobiliară pe atunci era în creștere, la Chișinău prețul apartamentelor era între 450 și 900-1000 de euro per metru pătrat și construcția la scară largă a locuințelor la prețul 240-310 euro per metru pătrat categoric nu plăcea unor oameni. În scurt timp, ”ipoteca lui Semenovcher” și-a dobîndit mulți răuvoitori în persoana oamenilor apropiați conducerii. În consecință, programul de construire a locuințelor sociale a eșuat

„Prima”, dar nu prima

Actualul program „Prima casă” nu va avea un impact serios asupra pieței imobiliare. Nu este un program durabil de construcție, ci unul de creditare, calculat pentru doar doi ani. Menirea lui este de a ajuta cetățenii care nu dispun de spațiu locativ propriu să-l cumpere prin creditare bancară, parțial garantată de stat. 

Recent, experții resursei rusești „Vestifinance” au alcătuit un rating al țărilor cu cea mai ieftină ipotecă. Cele mai convenabile condiții s-au dovedit a fi în Japonia, unde rata procentuală ipotecară este în medie de 1,2% anual. Pe locul doi se situează Elveția, cu 1,4%. Urmează Finlanda (1,5%), Suedia (1,87%) și Slovenia (1,92%). În Rusia rata medie a ipotecii este de 9-10%, însă președintele Băncii de Economii, Gherman Gref, crede că, din cauza inflației, ele pot cădea pînă la 5%.

Și Republica Moldova ar fi putut fi în acest rating. În noiembrie 2014, Andrian Candu, pe atunci viceprim-ministru și ministru al economiei, declarase că departamentul său a elaborat un proiect de lege privind locuințele sociale, care prevede oferirea creditelor bancare la un procent mic – de 1,5% anual. Proiectul trebuie să se numească „Prima casa”. Se preconiza că Banca Mondială va aloca pentru implementarea lui 4 mld. lei, însă ipoteca ieftină așa și nu a demarat.

Programul „Prima casă” – 2017 nu are nimic comun cu locuințele sociale. Rata ipotecară în cadrul aceluiași program locativ va fi una flotantă, dar nu va fi foarte diferită de ratele ipotecare oferite de băncile comerciale. 

Într-o emisiune televizată, viceministrul Finanțelor Iurie Cicibaba a declarat că, din calculele Ministerului Finanțelor rezultă că rata procentuală în cadrul programului„Prima casă” poate fi de 9,16% (conform altor calcule – 9,43%). În băncile comerciale, rata efectivă a creditelor ipotecare (adică inclusiv toate costurile de întreținere) constituie azi 10-12%.

Condiții de creditare

La elaborarea programului „Prima casă”, Ministerul Finanțelor a avut ca reper experiența României vecine, unde un program analogic cu aceeași denumire – „Prima casă” – se derulează deja de 8 ani (din 2009).

În „Prima casă” a românilor, plata inițială constituie 5% din costul imobilului, suma maximă a creditului – pînă la 70 de mii de euro (statul garantează 60% din credit la cumpărarea apartamentelor noi și 40% - la cumpărarea celor la mîna a doua (termenul de rambursare a creditului – 30 de ani, rata anuală (procent + comisioanele) – 3,5-4,2%.

În varianta moldovenească a programului „Prima casă”, condițiile de creditare nu sînt atît de cruțătoare. Cerința principală a programului „Prima casă” este că apartamentele trebuie cumpărate în casele deja date în exploatare, nu în cele aflate în construcție. Credite pentru prima casă pot contracta cetățenii RM angajați în cîmpul muncii care nu au atins vîrsta de 45 de ani și care dispun de un venit oficial, nu au locuință proprie și nu au contractat credite ipotecare. Suma maximă a creditului este de 1 milion de lei (cca 50 de mii de euro). Băncile comerciale vor acorda credite pentru 25 de ani, în lei moldovenești, cu posibilitatea rambursării anticipate fără plata comisionului, iar statul va garanta 50% din sumă.

Rata ipotecară în cadrul programului „Prima casă” va fi flotantă. La calcularea ei se va ține cont de următoarele componente – rata medie ponderată a dobînzii la depozitele nou atrase pe un termen de 6-12 luni, marja maximă pînă la 3%, care va fi anual concretizată de Guvern, comisionul pentru garanție pînă la 0,5% anual din soldul garanției de stat stabilite de Ministerul Finanțelor. În plus, participanții la „Prima casă” vor achita un comision unic la oferirea creditului în mărime de 1% din suma creditului și taxa de asigurare ipotecară în folosul băncii și al Ministerului Finanțelor în părți egale din costul suplinirii contra tuturor riscurilor de deces accidental sau daune accidentale. 

Prima plată a participantului la programul „Prima casă” va fi de cel puțin 10% din costul locuinței, celelalte 90% - suma creditului. Plata lunară achitată ca sumă de bază a creditului, procente și comisioane de garanție, conform documentului, nu trebuie să depășească 50% din venitul net al participantului la program și al membrilor familiei sale. 

Calculatorul ipotecar

„Eu cred că este unul dintre cele mai bune proiecte de ajutorare a tinerilor. Șansa de a procura spațiu locativ la un preț avantajos este un stimulent suplimentar pentru a studia și a munci în Patrie”, a declarat Andrian Candu acum două săptămîni, în timpul întîlnirii cu studenții Universității de la Bălți. 

La rîndul lor, experții consideră că programul „Prima casă” (în forma sa actuală) este inaccesibil pentru majoritatea tinerilor specialiști. 

„Să nu luăm suma maxim posibilă de creditare a achiziționării locuinței de  1 mil. lei. Să luăm jumătate din ea – 500 de mii, propune doctorul în economie Mihail Poisic. Ținînd cont de condițiile stipulate în document (rata medie la depozitele între 6 și 12 luni, marja băncii 3%, comisionul 1% etc. ), vom obține aproximativ 10% anual. La un credit de 500 de mii de lei asta ar fi 50 de mii de lei sau 4 mii de lei lunar, pentru achitarea procentelor. Pentru a rambursa, timp de 25 de ani, ”corpul de bază al creditului” va trebui de achitat 20 de mii de lei pe an sau cca 2 mii de lei lunar. O chestiune neclară este asigurarea ipotecii în folosul băncii și a Ministerului Finanțelor. Asiguratorii încă nu au făcut aprecierile lor. Posibil, va exista un tender pentru deservirea acestui program, ale cărei rezultate vor determina ordinea de achitare a asigurării. Cred că ei vor dori să primească totul și dintr-odată, dar va rezista oare plătitorul ?

Și acum să sumăm: corpul de bază al creditului plus procentul, plus plățile asiguratorilor – aceștia-s buni prădători, ei vor cere încă niște mii, în total vom ieși la 7-8 mii de lei pe lună. Conform condițiilor programului «Prima casă», plata lunară, achitată ca sumă de bază a creditului, procentelor și comisioanelor pentru garanție, nu trebuie să depășească 50% din suma totală a veniturilor participantului la program și a membrilor familiei lui. Arătați-mi un tînăr specialist care primește un salariu 15-16 mii de lei! Chiar dacă luăm o familie (soț+soție) – în cel mai bun caz ei primesc în doi 10 mii de lei pe lună. Iar dacă în familie apare un copil sau doi, mama nu muncește în perioada concediului de maternitate. Adică, familia trebuie să existe cu un singur salariu – al soțului, să întrețină din acești bani 3-4 persoane și să achite creditul ipotecar. Familia cu copii mici și fără ipotecă o duce greu. Așa că programul «Prima casă» este gîndit bine, dar e ireal ca să poată asigura familiile tinere cu locuințe accesibile, cum zic cei de la Guvern. 

Conform statisticii oficiale pentru anul 2016, în domeniul educației salariul mediu era de 4 mii de lei, în cel al sănătății – 5,4 mii. Tinerii specialiști au un salariu de trei ori mai mic. Dar anume în aceste sfere există un deficit de cadre, care, pur și simplu, fug peste hotare. Și anume exodul acestor specialiști, logic vorbind, trebuie curmat cu ajutorul diverselor programe sociale. Însă «Prima casă» nu e pentru ei. Participanții lui potențiali muncesc nu în sfera bugetară, ci în business, unde primesc 10-12 mii de lei. Dar și aici există anumite probleme. Multe companii private (dacă nu majoritatea) de la noi funcționează cu utilizarea schemelor gri sau în genere negre. Cred că proprietarii lor nu vor fi de acord să arate salariile reale ale angajaților pentru ca aceștia să poată depune actele la Organizaţia pentru Dezvoltarea Sectorului Întreprinderilor Mici şi Mijlocii (ODIMM), care se va ocupa de deservirea programului «Prima casă»”, spune expertul.

Potrivit lui, dacă Guvernul s-ar îngriji cu adevărat de problema spațiului locativ accesibil pentru tineri, el ar lua, parțial sau în întregime, asupra sa achitarea procentelor. Este o practică obișnuită peste hotare. Și atunci tinerii cu adevărat vor putea beneficia de acest program. Spre exemplu, în Rusia, unde funcționează un șir întreg de programe pentru achiziționarea spațiului locativ în condiții avantajoase (programul pentru familiile tinere, ipoteca pentru profesorii școlari, ipoteca militară, ipoteca tinerilor savanți ), familiile tinere pot primi de la stat o plată socială (subvenție) pentru îmbunătățirea condițiilor de trai în mărime de 30% din costul apartamentului pentru o familie compusă din doi soți și  35% pentru familiile cu copii.

De altfel, inițiind programul „Prima casă”, cei de la PDM și-au lăsat o breșă pentru manevrarea de imagine și acum au folosit-o. Recent, președintele Partidului, Vladimir Plahotniuc, a declarat că formațiunea politică condusă de el a oferit sprijin politic programului „Prima casă” și a propus Guvernului măsuri concrete de stimulare a tinerilor din sfera bugetară să cumpere locuințe cu ”unele înlesniri”. „Noi am mai cerut să fie examinată posibilitatea ca statul să compenseze acestor familii jumătate din rata creditului”, a subliniat liderul PD. 

„Prima casă”: plusuri și minusuri

Autorii programului „Prima casă”, popularizîndu-l, menționează în toate interviurile că, în cadrul programuluiPrima casă”, rata dobînzii va fi cu 1-1,5% mai mică decît ratele ipotecare oferite azi de băncile comerciale. Petru Oleinic, director al Agenției Imobiliare „Nika Imobil” consideră că principalele avantaje ale programului „Prima casă” nu sînt ratele. 

„Cel mai mare plus este mărimea mică a plății inițiale (10%), în timp ce real ea este de 30-40%. Al doilea moment pozitiv este termenul de creditare (25 de ani). De cele mai multe ori, în ofertele ipotecare actuale termenul de rambursare este de 15-20 ani, deși majoritatea debitorilor, ca regulă, rambursează creditele anticipat. Aceste condiții permit reducerea rambursării, practic, la nivelul chiriei.

Pe de altă parte, plusurile principale ale programului «Prima casă» se pot transforma în minusuri. La plata inițială mică, crește corpul creditului și debitorul va plăti mai mult pentru apartament. Anumite riscuri include și durata scadenței creditului – căci multe se pot întîmpla pe piața imobiliară timp de 25 ani.

Dacă, spre exemplu, se va repeta situația de la începutul anilor 2000, cînd, după o sporire bruscă a prețurilor, din 2001 pînă în 2008 prețul apartamentelor a crescut de 12 ori – pînă la 910 euro per metru pătrat, debitorii vor fi în plus, iar băncile în minus. Dar dacă imobilele se vor ieftini rapid, va apare situația în care debitorul va trebui să achite pentru apartament mai mult decît va costa acel activ. Ce rost are atunci să rambursezi creditul?” a remarcat Oleinic.

Un alt risc al realizării programului „Prima casa” a fost indicat de către expertul IDIS Viitorul Veaceslav Ioniță. El consideră că condițiile programului „Prima casă” pot contribui la punerea în aplicare a unor scheme frauduloase.

„În condițiile unei piețe imobiliare subdezvoltate, unde prețul oficial al locuințelor este mult mai mic decît cel real, e lesne să pui în aplicare o schemă primitivă, scrie Veaceslav Ioniță pe blogul său. Conform condițiilor programului «Prima casa», persoana fizică poate achita rata inițială în mărime de 10% din prețul apartamentului. Dar această restricție poate fi ușor evitată. Convenind cu vînzătorul, prețul anunțat al apartamentului este cu 20% mai mare decît cel real. Ca urmare – omul achiziționează apartamentul fără a investi personal. 

Exemplu. Omul cumpără un apartament cu valoarea reală de 25 de mii de dolari, dar se înțelege cu vînzătorul și declară că acesta costă 30 de mii de dolari. Pornind de la condiția că rata inițială trebuie să fie de 10% din costul total al apartamentului, el investește 3 mii de dolari. Banca îi oferă un credit de 27 de mii de dolari, garantat de stat. În consecință, acest credit acoperă întreaga sumă cu care omul a cumpărat apartamentul și îi mai rămîn 2 mii de dolari, pe care el îi poate folosi la achitarea primelor plăți. Cred că la prețul maxim al apartamentului trebuie introdus și prețul maxim admisibil pentru 1 metru pătrat, pentru a preveni riscul fraudărilor.”

Forța preelectorală a 20 de case

Cum s-a mai spus, programul „Prima casă” este calculat pentru doi ani. Pentru această perioadă statul este gata să ofere garanții de 1 miliard de lei. Și deoarece, conform proiectului, statul garantează băncilor 50% din suma creditului ipotecar, în total băncile ar putea oferi în această perioadă credite în sumă de 2 miliarde de lei. 

Ce prezintă 2 miliarde și ce spațiu locativ poate fi construit de acești bani? 2 miliarde de lei la rata actuală de schimb înseamnă cca 98 de milioane de euro. Potrivit bursei Lara, în noiembrie prețul apartamentelor în Chișinău era de cca 523 euro/m.p. Adică 98 mil. euro înseamnă aproximativ 190 mii m.p. de locuințe. Împărțim la suprafața medie a unui apartament (60-70 m.p.), obținem 2,6 mii apartamente sau cca 18-20 de blocuri supraetajate.

În România, doar timp de un an de funcționare a programului „Prima casă” (mai 2009 – iulie 2010), au fost cumpărate 24,3 mii de apartamente, iar garanțiile statului au constituit cca 1 mld. euro. În total, în perioada realizării acestui proiect în țara vecină, au fost oferite 210 mii de credite ipotecare, iar Bucureștiul oficial nu intenționează să se oprească aici – strategia în acțiune a programului „Prima casa” este calculată pentru perioada 2017-2021.

Guvernul Republicii Moldova nu privește atît de departe. Experții spun că este un proiect evident preelectoral, fapt demonstrat perfect de termenele realizării lui. ProiectulPrima casă” este calculat pentru doi ani – 2018-2019 . Anul 2018 este un an al alegerilor parlamentare, 2019 – al alegerilor generale locale.

Săptămîna trecută s-a desfășurat ședința Consiliului național al Partidului Democrat, pe a cărei agendă, de rînd cu alte chestiuni, a figurat și pachetul realizărilor PDM în anul 2017. Cu acest ”pachet social”, democrații, la sigur, vor merge în alegerile parlamentare 2018. Lista realizărilor lor cuprinde: creșterea PIB-ului cu 3%, a exporturilor – cu 15%, a pensiilor – în medie cu 17%, sporirea investițiilor, locul 6 în lume ocupat de RM la crearea locurilor de muncă după numărul de locuitori, stoparea procesului de optimizare a școlilor, lupta ”fără precedent cu corupția”, precum și programul încă neadoptat și nefuncțional „Prima casă”.

Conform rezultatelor sondajului IMAS, efectuat la comanda PD, programul  „Prima casa” și stoparea optimizării școlilor sînt cele mai populare inițiative ale autorităților. 81% dintre respondenți au declarat că consideră „Prima casă” un proiect bun. Cum se vede, PDM va folosi ”pachetul social” nu doar la obținerea punctelor preelectorale, dar și la îmbunătățirea imaginii și sporirea ratingului guvernării. 

 

Urmărește-ne pe Facebook, dacă vrei să afli mai multe

Ați găsit o eroare în text? Marcați-o și tastați Ctrl+Enter

Sondaj Toate

load