Anunț important pentru cei care vor să își cumpere apartament aflat încă în construcție

Anunț important pentru cei care vor să își cumpere apartament aflat încă în construcție

Cea mai importantă noutate pe care o aduce noua versiune a Codului civil pentru cumpărători, prin reglementarea achiziției unui apartament aflat în proces de construcție, este că dreptul de proprietate va fi înregistrat din start.


La fel, vorbim în acest caz și despre acordarea unor garanții suplimentare cumpărătorului. Noua versiune spune că, din 1 martie 2019, contractele de investiții în construcții se vor considera contracte de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, notează Bizlaw.


Ce se schimbă după data de 1 martie?


Unul din efectele unui contract de vânzare-cumpărare, care de altfel schimbă la 180 de grade ”afacerile” cu apartamentele aflate în proces de construire, este transferul dreptului de proprietate a bunului către cumpărător. Acesta devine proprietarul unui apartament care, deși fizic poate încă nu există, juridic este în proprietatea acestuia.


Noua versiune a Codului civil aduce mai multe instrumente de apărare a drepturilor cumpărătorului or situația din prezent pune în dificultate cumpărătorul atunci când apar neînțelegeri. Dar ce se întâmplă în cazul unei unei eventuale intrări în insolvență? Sigur, la început toți sunt optimiști că așa ceva nu va fi posibil, însă de la un capăt de drum până la celălalt multe se pot întâmpla...inclusiv și insolvența.


Cumpărarea unui apartament aflat în construcție se regăsește în noua versiune a Codului civil începând cu art. 8086. O prevedere importantă este că orice clauză care derogă de la dispozițiile prevăzute în următoarele articole - 8087–80812, care pot fi în detrimentul compărătorului consumator ori care exclude sau limitează̆ drepturile prevăzute de lege ale consumatorului cumpărător al bunului imobil în construcție, este lovită de nulitate absolută. Prin urmare, în acest contract vânzătorul are ”mâinile legate” în ceea ce privește includerea unor eventuale clauze abuzive.


Așadar, noile prevederi spun că dreptul de proprietate asupra bunului imobil viitor al cumpărătorului se înregistrează provizoriu în Registrul bunurilor imobile, iar când apartamentul este predat, acesta face o cerere de justificare a dreptului deja înscris. Înregistrarea provizorie presupune că dreptul de proprietate este afectat de anumite condiții pe care cumpărătorul s-a obligat să le îndeplinească, prin semnarea contractului. 


Cumpărătorul păstrează̆ dreptul de a înstrăina sau a greva cu drepturi reale limitate dreptul de proprietate înregistrat provizoriu fără consimțământul vânzătorului. Astfel, cumpărătorul are voie să doneze, să vândă bunul imobil viitor sau să-l gajeze fără a avea acordul constructorului. ”Noul proprietar” înlocuiește automat cumpărătorul în ceea ce privește drepturile și obligațiile prevăzute în contractul de vânzare-cumpărare. Totuși, deși a înstrăinat bunul imobil viitor, cumpărătorul rămâne obligat solidar cu noul proprietar. Cumpărătorul scapă de aceste obligații doar în cazul în care constructorul a fost de acord cu înstrăinarea. După ce se semnează actul de predare-primire, justificarea dreptului de proprietare se face în favoarea noului dobânditor.


Vânzătorul (antreprenor, constructor etc.) nu poate cere să fie achitate plățile prevăzute în contract înainte de înregistrarea provizorie dreptului de proprietate a cumpărătorului. 


Ce clauze trebuie să conțină un contract de vânzare-cumpărare a unui bun imobil în construcție? 


Din art. 8087 din noua versiune a Codului civil aflăm că acest act trebuie să prevadă: 

  • numărul cadastral al bunului imobil în construcție; 
  • numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire în al cărei temei vânzătorul construiește sau asigură construirea obiectului contractului; 
  • datele de identificare a proiectului de construcție; 
  • natura dreptului pe care vânzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobândire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, de actul de constituire a superficiei; 
  • cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului; 
  • dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului; 
  • data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete; 
  • prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor; 
  • dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății). 

Noua versiune a Codului civil prevede că rezerva proprietății se aplică atunci când, într-o vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate, obligația de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate (rezerva proprietății), cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate din data ultimei rate din preț.


La contract se anexează copia autorizației de construire și copia planului obiectului contractului, adică a apartamentului, aprobat în modul stabilit.


În cazul plăților pe care urmează să le efectueze cumpărătorul, la fel au fost stabilite anumite reguli. Astfel, acestea se vor achita după îndeplinirea anumitor condiții. Mai exact, 5 la sută din prețul total se va achita după înregistrarea dreptului de proprietate provizoriu, după care 35 la sută din preț va trebui să fie achitat după finalizarea construcției, 70 la sută din prețul total va trebui să fie achitat după instalarea acoperișului și a pereților exteriori ai construcției. După darea în exploatare a construcției în care este amplasat bunul imobil apartamentului va trebui să fie plătit în proporție de 95 de procente și abia după justificarea dreptului de proprietate sau înlăturarea viiciilor, în cazul în care dobânditorul dreptului de proprietate înaintează pretenții, se achită diferența de preț rămasă pentru a ajunge la 100%. 


În privința plăților care urmează a fi efectuate de către cumpărător, legiuitorul a venit cu o garanție, materializată în art. 80811, astfel încât acesta să fie sigur de faptul că banii săi nu o să fie dați în vânt. Mai exact, a fost introdusă clauza privind contul fiduciar de sechestru. Acest fapt presupune că părțile, cumpărătorul și vânzătorul, pot să prevadă că toate sau anumite sume plătite de către cumpărător în temeiul contractului până la semnarea actului de predare-primire a bunului imobil urmează să ajungă la un cont fiduciar de sechestru, în acest caz fiduciar fiind banca. Aceasta, la rândul ei, va transfera banii în contul vânzătorului în funcție de mersul lucrărilor la etapa pentru care s-a efectuat plata.


După ce apartamentul este dat în exploatare, cumpărătorul cere justificarea dreptului de proprietate și devine proprietar necondiționat al bunului imobil și al cotei-părți din părțile comune (stabilite de legea condominiului). În acest caz, dreptul de proprietate al vânzătorului se radiază din registrul bunurilor imobile.


Ce se întâmplă în cazul în care vânzătorul intră în insolvență?


În cazul insolvabilității vânzătorului, noua versiune a Codului civil vine cu mai multe instrumente care ar oferi protecție cumpărătorului. În această situație, acesta are dreptul să ceară justificarea dreptului său de proprietate în privința imobilului și a cotei-părți din părțile comune în starea în care se află.


O altă opțiune pe care o are cumpărătorul este să declare rezoluțiunea vânzării-cumpărării, adică contractul încetează pe motiv de neexecutare a obligațiilor contractuale, și să ceară să-i fie returnați banii achitați. Cumpărătorul poate solicita și alte sume la care este îndreptățit, eventual, prejudiciu moral sau material, întrucât dreptul cumpărătorului la repararea prejudiciului rămâne neafectat.


Citește-ne pe Twitter, dacă vrei să afli mai multe

Ați găsit o eroare în text? Marcați-o și tastați Ctrl+Enter

Mai multe

Sondaj Toate

load