Кризис на рынке недвижимости в столице обостряется: предложение падает, цены растут

Рынок недвижимости переживает один из самых сложных периодов за последние два десятилетия, отмеченный историческим спадом сделок и взрывным ростом цен.

По данным экономического эксперта Вячеслава Ионицэ, во втором квартале текущего года количество сделок в Кишиневе достигло исторического минимума — было продано 3250 квартир, что более чем в три раза меньше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было зафиксировано более 11 000 сделок. При этом цены на жилье в «белом» варианте достигли рекордной отметки в 1905 евро, что на 33% больше, чем в 2024 году.

«Это самый быстрый годовой рост за последние 20 лет. Люди боятся цен и взяли паузу. Экономические агенты сейчас находятся между молотом и наковальней: с одной стороны, они хотят продать по хорошей цене, чтобы покрыть свои издержки, а с другой — им нужна ликвидность. У нас, безусловно, замороженный рынок, рынок, который значительно сократился», — отметил эксперт Вячеслав Ионицэ в интервью Radio Moldova.

Он подчеркнул, что резкий рост цен, примерно на 500 евро за квадратный метр за один год, оказал опосредованное воздействие на покупателей.

«За год цены на квартиры выросли на 33%, что сильно напугало покупателей. Есть несколько факторов, которые привели к такой ситуации. В настоящее время в эксплуатацию вводится очень мало домов, и рынок находится в нестабильном состоянии», — пояснил Ионицэ.

По его словам, рост цен — не единичное явление, а часть глобальной тенденции. Эксперт также обращает внимание на методы финансирования, используемые в Республике Молдова, которые считаются необычными для развитых стран.

«Мы наблюдаем марафон роста цен по всей Европе. Деньги обесценились, девальвировались. То, что раньше строилось за 100 евро, теперь требует 200-250 евро. (…) Рынок не в том состоянии, чтобы позволить себе снижение цен. Я склонен полагать, что в краткосрочной перспективе нас ждёт остановка роста или даже небольшое снижение, но в долгосрочной перспективе цены продолжат расти», — отметил эксперт.

Еще одним важным фактором, оказывающим давление на рынок, является внутренняя миграция. По данным переписи населения 2024 года, за последние 10 лет в Кишинёве поселилось около 150 000 человек, что означает в среднем 15 000 новых жителей каждый год.

«Эта категория населения нуждается в жильё либо для покупки, либо для сдачи в аренду. Покупателями являются как семьи, так и инвесторы. Некоторые покупают, чтобы перепродать подороже, другие — чтобы сдавать в аренду, в том числе диаспоре», — отметил Ионицэ.

Ситуация требует стратегических вмешательств для восстановления баланса между спросом и предложением и защиты интересов покупателей. Для борьбы с кризисом эксперт предлагает двухвекторную городскую стратегию.

«Местные власти Кишинёва должны развивать город в двух измерениях. Первое — это "гринфилд", когда на окраинах города создаются новые кварталы со всей необходимой инфраструктурой. Второе — "браунфилд", когда происходит ревитализация старых, разрушенных или заброшенных зданий в городе. Их необходимо снести, чтобы освободить место для современных комплексов. Таким образом, мы сможем гармонично развивать городское пространство», — подчеркнул Ионицэ.

Вячеслав Ионицэ также напомнил о роли государства, когда в 2017 году были реализованы две важные меры для сектора недвижимости.

«Государство упростило регулирование, что облегчило регистрацию недвижимости, и запустило программу "Первый дом", которая способствовала доступу к кредитам. Благодаря этим двум инструментам строительный сектор занял 26% кредитного рынка», — подытожил экономический эксперт.