“Prima Casa”. Эпизод третий

Правительство запустило новую модификацию государственной жилищной программы “Prima casa”. 3 августа в “Официальном мониторе” был опубликован регламент о порядке предоставления из госбюджета компенсаций семьям с детьми в рамках программы “Первый дом”, или так называемая “Prima casa-3”. За неделю её действия было подано 11 заявлений.

В правительстве не исключают появления и других подразделов программы “Первый дом” – “Prima casa-4” и “Prima casa-5”.

Три в одном

Жилищная программа “Prima casa” начала действовать с 26 марта. Это не программа строительства жилья, а программа кредитования: она призвана помочь гражданам, у которых нет своей недвижимости, приобрести её посредством банковских кредитов, частично гарантированных или компенсируемых государством.

Участниками программы могут стать трудоустроенные граждане РМ в возрасте от 18 до 45 лет, располагающие доходом из официальных источников и не бравшие ипотечных кредитов. В первоначальной версии “Prima casa” требовалось, чтобы у заёмщика не было собственного жилья, но затем парламентом были утверждены более “щадящие” условия жилищного кредитования: участвовать в программе теперь могут и владельцы квартир, где на каждого члена семьи приходится менее 9 кв.м., либо те граждане, что унаследовали или получили по дарственной недвижимость за пределами Кишинёва.

Максимальная сумма кредита – 1 млн леев (около 50 тыс. евро). Кредиты предоставляются коммерческими банками на срок до 25 лет в молдавских леях с возможностью досрочного погашения без оплаты комиссии. Государство гарантирует 50% предоставляемой суммы. Процентная ставка по ипотеке в рамках программы “Prima casa” плавающая и рассчитывается исходя из ряда компонентов (средней процентной ставки по вновь привлеченным депозитам в банках сроком от 6 до 12 месяцев, максимальной маржи до 3%, комиссии за гарантирование до 0,5% годовых от остатка госгарантии, установленной минфином). Помимо этого участники “Первого дома” должны оплатить единовременную комиссию при предоставлении кредита в размере до 1% от суммы кредита и госпошлину. Если с начала действия программы “Prima casa” годовая процентная ставка составляла примерно 9,03%, то теперь она снизилась где-то до 7-8%.

Жильё, приобретаемое в рамках программы, должны быть уже построено, сдано в эксплуатацию и зарегистрировано в Регистре недвижимости Агентства публичных услуг. Первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости жилья. Ещё одно обязательное требование к заёмщику: ежемесячная плата, выплачиваемая в виде основной суммы кредита, процентов и комиссии за гарантирование не должна превышать 50% от его чистого дохода, а также доходов членов его семьи. То есть, их совокупный месячный доход должен быть как минимум в два раза выше, чем ежемесячный платёж по кредиту.

Это – базовый вариант программы “Prima casa”. Так сказать, программа-стандарт. Однако этим летом, с разницей в два месяца, правительство запустило ряд модификаций программы “Первый дом”, где государство уже не только гарантирует, но и компенсирует некоторым категориям заёмщиков часть стоимости приобретаемого жилья.

“Prima casa-2” – заработала с 1 июня. Это жилищная программа для лиц, работающих в бюджетной сфере и государственных служащих. Как заявил в эфире одного из телеканалов госсекретарь министерства финансов Ион Кику, целью “Prima casa-2” является привлечение молодёжи на работу в бюджетном секторе.

Участникам данной программы государство обязуется компенсировать половину стоимости приобретаемого жилья, заёмщики будут оплачивать вторую половину ипотечного кредита и проценты по нему.

“Prima casa-3” – начала действовать 3 августа. Это программа приобретения жилья для семей с детьми. В зависимости от числа несовершеннолетних в семье, компенсации от государства могут составить от 10% до 100% размера кредита на жильё. Так, если в семье один ребёнок, государство компенсирует 10% ипотечного кредита, за двух – 25%, трёх – 50%, четырёх и более – до 100%.

Размер ежемесячных компенсаций на детей будет высчитываться по специальной формуле: общая сумма ипотечного кредита (без процентов и других банковских платежей) помноженная на процент компенсации (в зависимости от количества несовершеннолетних детей в семье) и делённая на 216 (количество месяцев в 18 годах – до наступления совершеннолетия ребенка). При достижении детей совершеннолетия, государство будет пересматривать размер предоставляемой финансовой помощи. Если же участники программы “Prima casa” до погашения кредита родят ещё одного ребёнка, они могут подать заявку на получение компенсации от государства на новых условиях.

И ещё один момент. Как написал на днях в социальных сетях Ион Кику, если заявитель на участие в программе “Prima casa” работает в любом бюджетном учреждении, финансируемом из государственного или местных бюджетов, в медицинском или образовательном госучреждениии, и к тому же в его семье есть несовершеннолетние дети, он может рассчитывать на получение сразу обеих категорий компенсаций от государства – как в рамках программы “Prima casa-2”, так и по программе “Prima casa-3”. Так что общая сумма компенсации, предоставляемой из госбюджета, может достичь и 100%.

Кому больше помогает “Prima casa”: гражданам, банкам или строительным компаниям?

По данным Организации по развитию малых и средних предприятий ODIMM (ей поручено выдавать гарантии от имени государства в пользу банков, участвующих в программе “Prima casa”), на сегодняшний день подано 267 заявлений о предоставлении государственной гарантии в рамках программы “Первый дом”, по 259 из них она была предоставлена или находится на стадии рассмотрения.

Одобренная сумма финансовых гарантий составляет порядка 60 млн леев. Если учесть, что государство гарантирует банкам 50% суммы кредита, общий размер ипотечных займов, взятых в рамках программы “Prima casa”, на данный момент перевалил за 120 млн леев. Несмотря на то, что максимально возможная сумма кредита на приобретение жилья в рамках программы “Первый дом” - 1 млн леев, брать такую сумму решаются далеко не все заёмщики. По данным ODIMM, средняя сумма запрошенных ипотечных кредитов – 464 тыс. леев.

Так же, как сообщили в пресс-службе министерства финансов, 27 заявлений было подано для участия в программе “Prima casa-2”, а за неделю действия программы “Prima casa-3” поступило 11 заявок. В основном участники жилищной программы занимают деньги на приобретение квартир в Кишинёве.

При запуске базового варианта “Первого дома” эксперты говорили, что содержание данной программы не соответствует заявленной цели - обеспечить молодые семьи доступным жильём. “Prima casa”, скорее, рассчитана на средний класс - если бы правительство действительно озаботилось проблемой доступного жилья для молодёжи оно бы, например, полностью или частично взяло на себя хотя бы оплату процентов. И вот через несколько месяцев после запуска программы “Первый дом” появились её “социальные” модификации - “Prima casa-2” и “Prima casa-3”.

“Это уже совершенно другое дело, нежели первоначальный вариант программы, который был практически неподъемным для молодых семей. Теперь же у них появилась возможность приобрести жильё относительно дешевле его реальной стоимости, - говорит экономический эксперт, доктор экономики Михаил Пойсик. – И тут государство убивает сразу трёх зайцев: не только помогает молодым семьям или бюджетникам приобрести жильё, но и решает ряд сопутствующих проблем. Во-первых, вопрос загрузки строительных компаний, которые сегодня переживают далеко не лучшие времена. Инвестиций в строительную отрасль почти нет, и сегодня строительные компании испытывают большую потребность в финансовых ресурсах.

Во-вторых, с помощью своей жилищной программы государство помогает и банковскому сектору: в программе “Prima casa”, как известно, участвуют пять коммерческих банков. Если в 2005-2008 гг. у нас были достаточно высокие темпы банковского кредитования, с 2008 года наблюдалась плавающая ситуация, а с 2013 г. рост кредитования сильно замедлился, то в 2017 г. мы покатились назад. Так, если в 2013 г. общая сумма банковских кредитов составляла 42,2 млрд. леев, то в 2017 г. – только 33,5 млрд., в то время как размер неблагоприятных кредитов вырос с 4,9 млрд. в 2013 г. до 6,2 млрд. в 2017-ом”.

Эксперт IDIS “Viitorul” Вячеслав Ионицэ тоже не берётся сказать, кому государство сегодня больше помогает с помощью жилищной программы “Prima casa” - гражданам, банкам или строительным компаниям?

- После кризиса, вызванного мошенничеством в банковском секторе, у нас сильно упало кредитование юридических лиц. В частности, за последние три года кредитование строительных компаний сократилось где-то на 1 млрд. леев, зато примерно на ту же сумму выросло предоставление ипотечных кредитов физическим лицам, - говорит он. – Банкам сегодня гораздо выгоднее давать кредиты населению – у строительных компаний один из самых плохих кредитных рейтингов. Плохие кредиты у строительной отрасли составляют где-то 30%, а у физических лиц - 3%. Так что сегодня все банки воюют и борются за физических лиц. В целом их удельный вес в кредитном портфеле банков за последние четыре года почти удвоился и достиг более 20%, а скоро составит 1/3.

С другой стороны, многие строительные компании сейчас банкротятся - на рынке строительства жилья зарегистрирован серьёзный спад. Однако параллельно с этим сейчас достаточно выгодный период для приобретения недвижимости. Если 10 лет назад для приобретения жилья площадью 70 кв. м. требовалось где-то 36 годовых зарплат, то сейчас этот показатель составляет 10,5. То есть цены на квартиры в сравнении с зарплатами за десятилетие упали почти в 3,5 раза.

Уже на протяжении нескольких месяцев текущего года цены на квартиры, в частности, в Кишинёве остаются неизменными, а в леевом эквиваленте за два года они сократились на 15%. То есть, если, допустим, раньше на приобретение жилья приходилось брать кредит в 500 тыс. леев, то сегодня уже 430 тыс. леев. Поэтому люди сейчас и кинулись в “Prima casa”, тем более, если государство ещё и компенсирует часть стоимости жилья, хотя нельзя пока говорить, что эта программа оказывает какое-то существенное влияние на рынок. Но если государство через одну из своих программ может вывести из кризиса два сектора нашей экономики, а заодно и помочь людям, то это остаётся только приветствовать. Я бы побоялся сказать, кому государство этой программой сейчас помогает больше – гражданам, банкам или строительным компаниям”.

Тем не менее, Вячеслав Ионицэ по-прежнему считает, что условия программы “Первый дом” могут способствовать реализации мошеннических схем.

- Когда государство предоставляет какие-то послабления или привилегии, всегда найдутся люди, которые захотят на этом заработать – посредством махинаций или каких-то коррупционных схем. Такова природа человека. Вот, например, есть у нас один вуз – там решили предоставить своим профессорам участки из земельного фонда университета для строительства домов. Угадайте, сколько человек построили дома? Ни одного! Все тут же быстро распродали свои участки, в итоге вуз остался без части принадлежащих ранее ему земель. Так и здесь – какими бы благими намерениями оказания помощи работникам бюджетной сферы, молодым специалистам, госслужащим, семьям с детьми и так далее не руководствовались в правительстве, в условиях нашего слаборазвитого рынка недвижимости, где официальная стоимость жилья намного ниже его реальной стоимости, очень легко реализовать ряд довольно примитивных схем. Например, когда человек может приобрести жильё без личных инвестиций: хотя по условиям программы физическое лицо должно внести первоначальный личный взнос в размере 10% от стоимости жилья, этого достаточно легко избежать. Считаю, что заложенный в программу “Prima casa” принцип “первым пришёл, первым обслужен” сразу подразумевает неясность и нечёткость критерия отбора бенефициаров”, - считает Вячеслав Ионицэ.

Кратковременная или бессрочная?

Когда две недели назад правительство на своём заседании давало добро на старт программы “Prima casa-3”, премьер-министр Павел Филип заявил, что её цель – сократить отток населения из страны, в первую очередь – молодёжи, а также повысить рождаемость. Экономический эксперт Михаил Пойсик скептически смотрит на эти перспективы, и сравнивает жилищную программу “Prima casa” с инъекцией.

- Мы делаем одну инъекцию, и сразу хотим поправить своё здоровье, но “оздоровление” требует комплексной, долгосрочной системы лечения, и тут одной жилищной программой не поможешь - говорит Михаил Пойсик. – Сейчас мы пришли к тому, что деньги, которые поступают из-за рубежа от наших соотечественников, сопоставимы с фондом оплаты труда во всех секторах экономики, включая теневой сектор. У нас сегодня 46-47% лиц, занятых в сельском хозяйстве, производят продукцию исключительно для личного потребления. То есть, не на продажу, а для себя. Это что, рабочее место? А у нас этих людей считают занятыми гражданами и регулярно отчитываются о росте количества рабочих мест.

Сегодня Молдова – один из основных экспортёров рабочей силы в страны СНГ и в Европу. Мы – бедное государство - вкладываем средства в развитие ребёнка, даём ему образование (а основные затраты до 20 лет как раз несёт государство, так как до 20 лет человек государству ничего не даёт), воспитываем специалиста, а он, отучившись, уезжает из республики и работает на ВВП в другой стране. Так что программа обеспечения доступным жильём бюджетников или семей с детьми – это, конечно, хорошо, но недостаточно для сокращения оттока населения из РМ. Тем более что средства, выделенные на реализацию программы “Prima casa”, пока рассчитаны только на два года – 2018 и 2019, а что будет дальше, не известно, - отмечает Михаил Пойсик.

В свою очередь в Министерстве финансов говорят, что программа “Prima casa” – бессрочная. Да, было объявлено, что в течение двух лет государство готово в рамках данной жилищной программы выдать гарантии на 1 млрд. леев на приобретение жилья, а в этом году власти выделили 20 млн леев для компенсаций по программам “Prima casa-2” и “Prima casa-3”, но это не значит, что программа “Первый дом” не будет продолжена и после 2019 г. В Румынии программа с аналогичным названием действует уже девять лет (с 2009 г.) и на этом соседнее государство не собирается останавливаться. Более того, как заявил премьер-министр Павел Филип, “если наши финансовые возможности станут лучше, мы расширим данный проект до “Prima casa-4” и “Prima casa-5”. Так что ближе к парламентским выборам не исключено появление ещё одной модификации жилищной программы “Первый дом”. Говорят, что её проект уже находится в разработке. Правда, как считают эксперты, общее будущее программы “Prima casa”, скорее всего, будет зависеть от исхода парламентских выборов.

Ксения Флоря