Картина на рынке жилья в Республике Молдова меняется ежегодно – то на нём отмечается некоторый спад продаж, то бум, как это произошло в 2018-2019 годах. Эксперты в области недвижимости пришли к выводу, что многие сегодняшние приобретатели квартир предпочитают покупать более компактное жильё и с ремонтом. Вариант – «главное квартира, а её содержание мы сделаем по своему вкусу» – уже встречается реже.
Вслед за бумом - спад
В середине июля текущего года был обнародован самый свежий анализ рынка недвижимости в Республике Молдова, содержащийся в исследовании экономического эксперта IDIS Viitorul Вячеслава Ионицэ.
Как отмечается в этой работе, во втором квартале 2020 года было осуществлено около 4,1 тыс. сделок по купле/продаже квартир, что на 36% меньше, чем за аналогичный период минувшего года, когда было зарегистрировано 6,5 тыс. таких сделок. По утверждению эксперта в области экономических политик, это – минимальный показатель за последние три года.
Вячеслав Ионицэ утверждает, что сегодняшний рынок не столько упал, сколько вернулся к обычным показателям, которые регистрировались до бума недвижимости 2018-2019 годов. В 2018 году было продано 20,4 тыс. квартир, а в 2019 году было зарегистрировано рекордное число сделок с недвижимостью – 28,7 тыс. По словам В. Ионицэ, этот абсолютный рекорд для страны в два раза выше средних годовых показателей в 14-15 тыс. квартир. Двухгодичный всплеск эксперт объясняет запуском государственной программы Prima casa («Первый дом»), которая помогла получить средства на приобретение жилья тем, у кого таких денег просто не было.
В ходе работы над исследованием эксперт обнаружил, что в последние годы наблюдается всё большая концентрация сделок по купле/продаже квартир в Кишинёве – эта цифра выросла с 60% до 80% от общего количества совершённых сделок.
Как отмечает эксперт, сокращение количества сделок отразилось и на объёме ипотечных кредитов. Во II квартале через ипотеку было куплено 1,2 тыс. квартир, что в 2,3 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, был достигнут минимальный уровень за последние четыре года.
– Но и в данном случае хочу отметить, что текущие сделки аналогичны тем, что были до бума недвижимости 2018-2019 годов, - подчеркнул В. Ионицэ. – А вот если изучить отчёты коммерческих банков, то можно заметить, что даже сейчас, в разгар кризиса, когда остаток банковских ссуд уже сокращается, объём ипотечных кредитов, взятых строительными компаниями, не только не снижается, но и регистрируется некоторое их увеличение. В настоящее время 18% от общего числа кредитов были предоставлены банками строительной отрасли. Это абсолютный рекорд для нашей банковской системы.
Что же касается цен на квартиры, то, как отмечает эксперт Ионицэ, по сравнению с 2019 годом стоимость жилья в столице снизилась на 4,5%.
– После кризиса 2008 года стоимость недвижимости упала во всём мире, но всё же сложно найти страну, где она падала бы 12 лет подряд. В 2019 году зафиксирован небольшой рост цен, но он продлился всего полгода. Сейчас средняя цена квартир в муниципии Кишинёв — €509 за 1 м². Последний раз такие низкие цены на недвижимость были 15 лет назад. При этом не стоит забывать о почти пятикратном росте доходов граждан. Сейчас средняя годовая зарплата приближается к €5 тыс., а в 2005 году она составляла €1 тыс., — отмечает в исследовании Вячеслава Ионицэ.
По подсчётам эксперта, если в 2006 году на приобретение квартиры площадью 70 м² необходимо было 36,4 средних годовых зарплат, в 2019-м – 8,7, то сегодня уже требуется 7,6 годовых зарплат.
В своём прошлогоднем исследовании рынка недвижимости Вячеслав Ионицэ выделил такой феномен 2019 года, как увеличившееся количество сделок по продаже особняков.
«Только в первом квартале 2019 года совершено 6,5 тыс. таких сделок, хотя ранее годовые результаты не превышали 7-8 тыс. Это объясняется несколькими факторами: во-первых, решением многих граждан переехать в Кишинёв, во-вторых, решением тех, кто находится за границей, продать свой дом. И наконец, появлением людей, которые, взяв ипотечный кредит, намерены решить проблему жилья за пределами Кишинёва (хотя на столицу приходится 75% сделок)», — цитирует ИА «Инфотаг» экономического эксперта.
Также в ранее проведённых исследованиях эксперта в области экономических политик IDIS Viitorul Вячеслава Ионицэ можно найти информацию и о том, как менялись предпочтения покупателей квартир на протяжении минувших двадцати лет. Таким образом, если в 2000 году средняя площадь проданных квартир была более 120 м², в 2010-е примерно 100 м², то сейчас самым популярным в сделках купли-продажи стало жильё площадью до 70 м².
«В начале 2000 годов покупка квартир была люксом, который могло себе позволить ограниченное количество очень богатых людей. Этим объясняются большие жилые площади. В 2006-2012 годах квартиры покупали граждане РМ, уехавшие на заработки за границу. В последние два года мы наблюдаем реформирование рынка недвижимости. У нас есть покупатели со средними и высокими доходами, которые зарабатывают в стране и принимают решение здесь купить квартиры. Рост доходов в виде зарплат, пересчитанных в евро, и снизившиеся цены на квартиры дают людям возможность приобретать жильё. Эта категория покупателей с умеренными доходами, если сравнивать с ценами на жильё, стала диктовать свои предпочтения на рынке недвижимости. Эти покупатели могут позволить себе только небольшие по площади квартиры, которые и стали пользоваться спросом», – так прокомментировал эксперт В. Ионицэ тенденцию последних двух десятилетий.
О том, что люди стали покупать более компактное жильё, нам уже известно. А вот каким именно квартирам сегодня покупатели отдают предпочтение, подыскивая себе вариант собственного жилья – в новостороях или на вторичном рынке, с ремонтом или без него, на верхних или нижних этажах, – журналист Noi.md выяснила у экспертов в области недвижимости.
Эксперт по недвижимости биржи LARA Николай Руснак по результатам сделок, проведённых компанией, в которой он работает, сделал вывод, что и «первичка», и «вторичка» у них продаются одинаково.
– Нельзя сказать, что квартиры на вторичном рынке жилья продаются лучше, чем на первичном, или наоборот, всё продаётся пропорционально, – утверждает Н. Руснак. – Сейчас покупатели чаще просят предлагать им квартиры с ремонтом, так как они стали приобретать жильё через кредитную линию. Люди хотят въехать в квартиру и жить, возвращая банку процент по кредиту и сам кредит, а не заниматься ремонтом. Выгодней, конечно, взять квартиру с ремонтом.
Как следовало из слов эксперта биржи LARA, на вторичном рынке жилья сохранилась тенденция покупать одно- и двухкомнатные квартиры. Что касается трёх-, четырёхкомнатных квартир, то их покупают реже.
– Площадь трёшки на вторичном рынке – 60-70 м², а в новострое такого размера предлагаются двухкомнатные квартиры. Если человека интересует большая площадь жилья, то он будет искать вариант в новострое, - отметил Николай Руснак.
Нельзя сказать, что что-то кардинально поменялось и с выбором этажей, на которых приобретают жильё.
– Всегда был спрос в основном на средние этажи, меньше на первый и последние, которые продавались и продаются дешевле. Первый всегда стоил на 10% меньше, чем со 2 по 6 этажи в 9-этажном доме, и со 2 по 4-й в 5-этажном. Последний этаж на 15% дешевле «ходовых» вариантов. На сегодняшний день эта пропорция сохранилась, – поделился информацией с Noi.md эксперт.
Независимый эксперт в области недвижимости Ольга Воробьёва тоже подтвердила в комментарии для Noi.md, что на сегодняшний день приобретающие жильё люди просят предлагать им варианты с ремонтом.
– В связи с тем, что хороших рабочих сегодня найти не так просто, а все стройматериалы очень подорожали, люди с удовольствием покупают квартиры с ремонтом, чего не было 3-4 года назад, – отмечает Ольга Воробьёва. – Даже с маломальским ремонтом квартира лучше уходит, чем «убитая». 3-4-комнатные квартиры предпочитают покупать исключительно в новостроях. На вторичном рынке жильё покупается исключительно людьми, которые являются коренными жителями Кишинёва. Они не верят в прочность новостроев, считают, что компании экономят на бетоне, да и зачастую приходится менять устанавливаемые строительной компанией стеклопакеты, чтобы улучшить звукоизоляцию. Поэтому люди старшего возраста даже не ориентируются на этот рынок жилья.
По словам О. Воробьёвой, в столичных новостроях предпочитают покупать квартиры жители периферийных населённых пунктов Молдовы, которые заработали деньги за границей и хотят вложить их в недвижимость.
– Сейчас на этом рынке чаще покупают квартиры те, кто не пережил сильные землетрясения 1977 и 1986 годов в РМ. Да, в новостроях метраж хороший, потому что учитывается и площадь коридоров, но в коридорах-то мы не живём! Планировки иногда бывают даже шикарными, но случаются и неудачные. Очень хорошо раскупаются одно- и двухкомнатные квартиры в новых домах. А всё потому, что многие их покупают как временное жильё, которое потом продадут, построив себе дом.
В то же время, как отметила собеседница Noi.md, сильно упал спрос на квартиры в панельных пятиэтажных домах, так как все прекрасно понимают, что эти дома очень старые. Зато охотно разбирается жильё в пятиэтажных котельцовых зданиях, построенных во времена СССР. Их считают вечными жилыми домами.
Если посмотреть на рейтинг предпочтений по микрорайонам, то, как следует из слов эксперта Воробьёвой, агентства по продаже недвижимости отмечают, что больше всего спросом у покупателей по-прежнему пользуются квартиры в Центре, на Рышкановке и Ботанике. За ними следуют Боюканы, Старая Почта, Чеканы и Скулянка.
– Удивительно, но Скулянка числится в хвосте рейтинга, хотя квартиры в этом районе пользуются большим спросом, – отметила Ольга Воробёва. – Выставленное на продажу жильё там раскупается очень быстро. Скорей всего это происходит потому, что редко когда в этом районе предлагаются на продажу квартиры. Там есть озеро рядом, парк, относительно чистый воздух и главное преимущество – близость к центру (через две остановки). Ни один другой район не имеет такой прямой дороги в центр города.
В свою очередь эксперт по вопросам недвижимости Дмитрий Тэрэбуркэ в комментарии Noi.md отметил, что в Республике Молдова падает спрос на старое, ветхое и нуждающееся в ремонте жильё.
– Хрущёвки, брежневки и прочие квартиры с изношенным нормативным сроком эксплуатации, нагруженные мансардами и окруженные новостроями, – это практически не продаётся, – перечисляет эксперт. – И это действительно проблема для города. Вопрос ремонта – специфичная тема. Тенденций к смене предпочтений у нас нет. Прогнозировать и говорить о каких-либо сдвигах можно, только если регулирование рынка будет рыночным. В противном случае мы говорим о том, что проще продать новострой – белый вариант. Потому что низкая цена и психологические методы воздействия на покупателей стимулируют покупку. После этого всё зависит от кошелька. Или делаете профессиональный ремонт с дизайном или ремонтируете сами, как можете. Моё мнение, что каждый должен заниматься своим делом, то есть лучше доверить этот вопрос профессионалам, но с этим не согласятся многие жители, которые из-за недостатка средств предпочтут все делать своими руками. Если говорить о вторичке, то вариантов её реализовать без ремонта очень мало… А если быть честным, то и с ремонтом шансы не сильно увеличатся…
О том, что пандемический кризис всё же дал под дых рынку недвижимости, мы узнали из исследования эксперта IDIS Viitorul Вячеслава Ионицэ. Но, учитывая, что в Республике Молдова принято новое положение, согласно которому необходимо доказывать происхождение средств на покупку квартиры, возникает логический вопрос, а не отразится ли это нововведение на покупательском спросе на жилую недвижимость, ведь многие граждане, не доверяя банкам, копят годами деньги на квартиру, не имея при этом каких-либо подтверждающих на них документов?
По мнению эксперта по недвижимости биржи LARA Николая Руснака, тем, кто долгие годы копил на жильё, не составит труда доказать происхождение собранных денежных средств. А вот на тех, кто занимался бизнесом, покупая и продавая квартиры и получая от этого прибыль, новое условие наверняка отразится.
И независимый эксперт в области недвижимости Ольга Воробьёва не видит никаких причин волноваться обычным покупателям, копившим деньги на жильё не на банковских счетах.
– У нас квартиры не стоят столько, чтобы возникла необходимость доказывать происхождение такой суммы денег. Если бы жильё стоило миллионы, как в Москве, тогда возникла бы эта проблема. Но если стоимость квартиры – €35 тыс., а покупателю – 45 лет, тогда спокойно можно сказать, что копил все эти годы. Это адекватная сумма, которую человек мог скопить за свою жизнь. Откуда деньги взялись у покупателя, государству это менее интересно, а вот, что у нотариуса обязывают указывать полную стоимость продаваемого жилья, вот это да, это государству интересней.
Эксперт в области недвижимости Дмитрий Тэрэбуркэ отметил, что в мире, как правило, сделки с недвижимостью не вызывают проблем, так как не проходят без участия банка, и это решает вопрос с ипотекой и происхождением средств. У нас же есть свои способы.
– Данную норму очень легко обойти при помощи кумов, нанашей и просто близких друзей, у которых можно одолжить хоть миллион, – убеждён собеседник Noi.md. – Главное, чтобы расписка попала только к нотариусу. Другой вопрос в том, что в рамках правового поля Республики Молдова всё обрастает рисками и иметь дополнительный набор ниток, за который можно в любой момент дернуть, – плохая идея. Я неоднократно говорил и ещё раз повторяю, – легализация рынка недвижимости и прочих рынков, в том числе в части доходов, должна быть построена на принципах развития, а не санкциями и дополнительными формами. В основе развития должно быть заложено профессиональное регулирование рынка.
Добавить комментарий