Анализ проблем строительного сектора в муниципии Кишинев. Часть 4

Продожение. Часть 1 читайте 24.09.2019, Часть 2 читайте 25.09.2019, Часть 3 читайте 26.09.2019

X.Несанкционированное и незаконное строительство

1.Основными институтами для легализации несанкционированного строительства являются: органы кадастрового учета и судебная система.

2. Принуждение к сносу несанкционированных объектов строительства возможно, однако на практике снос некоторых строений/многоэтажных жилых зданий, несанкционированных объектов или таковых возведенных с нарушениями, не производится.
3. Снос несанкционированных объектов применяется в рамках процесса о правонарушениях с целью устранения последствий деяния, наличия опасности или с целью предотвращения совершения правонарушений, предусмотренных Ст. 4394 п. b) и Ст. 4396 Кодекса о правонарушениях и следующими статьями:
   • 116 (Несанкционированное отклонение от проектов организации территории или использования земельного участка),
   • 134 (Самовольное использование земель лесного фонда и зеленых насаждений в целях раскорчевки, возведения административных построек, складов и других объектов),
   • 168 (Нарушение правил охраны тепловых сетей),
   • 177 ч. (3) (Нарушение законодательства при реконструкции помещений),
   • 178 (Нарушение правил строительства одноуровневых домов в сельских населенных пунктах и садовых домиков в садоводческих товариществах),
   • 179 (Несанкционированное строительство и вмешательство в существующие сооружения), и
   • 226 (Нарушение правил использования автомобильной дороги, ее охранной зоны, а также правил использования и охраны зоны автомобильной дороги),

и, при необходимости, влечет за собой восстановление строений, поврежденных в результате несанкционированного вмешательства, выполняются правонарушителем за свой счет или органами местногопубличного управления за счет собственника,

инстанции по решению судебной

4. На основании Ст. 395 ч. (1) п. 1) пп. d) Кодекса о правонарушениях, судебная инстанция вправе выносить решение о правонарушениях, по которым констатирующий субъект, прокурор предлагают назначить одну из следующих мер безопасности: снос несанкционированного строения.
5. Судебные инстанции не применяют правовую норму, предусмотренную для сноса, при рассмотрении случаев несанкционированных строений. Инстанция ограничивается наложением символических штрафов, а также прекращает дела о правонарушениях без наложения штрафов и сноса несанкционированных строений по техническим причинам, связанным с составлением протоколов, оставляя при этом без внимания собственно феномен возведения несанкционированных строений.
6. Порядок сноса несанкционированных строений должен быть установлен правительством, что следует из положений ст. 4396 ч. (5) Кодекса о правонарушениях (Порядок сноса несанкционированных строений и вырубки деревьев и кустарников устанавливается правительством), установленных в соответствии с предшествующим Законом № 208 от 17 ноября 2016 о внесении изменений и дополнений в Кодекс о правонарушениях.

Несмотря на то, что положения Закона № 208/2016 вступили в силу 16 марта 2017 года, в связи с отсутствием действующего специализированного центрального органа, ответственного за строительный сектор, или в силу других причин, порядок сноса несанкционированных строений и по сей день не установлен правительством.

7. Покупатели квартир в несанкционированных строениях используются в качестве механизма для узаконивания через судебные инстанции этих несанкционированных строений. В том случае, когда государство выступает против несанкционированных строений, инвестор мобилизует покупателей квартир на протесты.
8. Крайне широко распространена практика строительства объектов высотностью до 5 этажей в жилых районах, в которых разрешено возводить частные дома для одной или двух семей. Разрешительные документы выдаются на возведение «частного дома», который возводится как

«многоквартирный дом с 3-5 этажами», после чего запрашивается оформление недвижимости для каждой квартиры отдельно.

9. Город сталкивается с аномальной ситуацией, при которой крупные несанкционированные объекты (жилые комплексы и т.д.) подсоединяются к источникам водоснабжения и электросетям.
10. Муниципальные власти выдают разрешительные документы на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Молдова без согласия центральных органов государственного управления.
11. Приводим перечень наиболее распространенных законных схем приобретения муниципальной земли:
12. аренда земельного участка,
13. строительство многоэтажного здания;
14. создание Ассоциации совладельцев в кондоминиуме (АСК),
15. заявление от имени АСК в адрес примэрии о выделении участка под строительство жилья,
16. передача земельного участка примэрией в собственность совладельцев, соответственно, в пользование АСК.
12. Для инвестора аренда муниципальной земли является намного более выгодным вариантом по сравнению с ее приобретением по рыночной цене. Аренда одной сотки земли по нормативной цене не превышает 1000 леев (в большинстве случаев от 700 до 800 леев), в то время как цены на квартиры в домах, построенных на арендованной муниципальной земле сопоставимы с ценами в зданиях, возведенных на земле, находящейся в частном владении.
13. Еще одна схема узаконивания и получения желаемого участка:
14. приобретение участка на аукционе,
15. заявление о том, что по какой-либо причине приобретенный участок не может быть использован в соответствии с его назначением,
16. запрос в примэрию об изменении назначения земельного участка на желаемый,
17. удовлетворение запроса примэрией.

14. Отсутствует положение (соответственно, формула) об установлении территории площади, прилегающей к частной собственности. Таким образом, отмечаются случаи, когда в центре муниципия Кишинев, по решению муниципального совета, какому-либо подвалу площадью 30 м2 выделяется прилегающая площадь, равная 8 соткам.

Рекомендации к десятому разделу:

1. Ст. 179 Кодекса о правонарушениях предусматривает штрафные санкции как для случая выполнения строительных работ, так и для случаев вмешательства в уже существующие несанкционированные объекты.

В отношении лиц, занимающих ответственные должности, установить сумму штрафа на уровне от 200000 до 350000 леев.

Для юридических лиц (бенефициаров) установить сумму штрафа на уровне от 3000000 до 5000000 леев.

2. Ввести штрафные санкции на строительные компании, занимающиеся несанкционированным строительством. Сумму штрафа установить на уровне от 3000000 до 5000000 леев.

В то же время, необходимо установить штрафные санкции в отношении ответственных лиц, управляющих соответствующих компаний и прорабов. Сумма штрафа – для управляющего компании от 300000 до 500000 леев, для прорабов – от 100000 до 150000 леев.

3. Применять положения Ст. 4394 п. b) и Ст 4396 Кодекса о правонарушениях, касающиеся сноса несанкционированных строений.

4.Наделить АТН полномочиями применять меры безопасности при сносе несанкционированных строений без необходимости вовлечения в процесс судебной инстанции.

4. Правительству необходимо установить процедуру сноса несанкционированных строений.

Данный факт следует из положений Ст. 4396 ч. (5) Кодекса о правонарушениях (Порядок сноса несанкционированных строений и вырубки деревьев и кустарников) установленного в соответствии с Законом

№ 208 от 17 ноября 2016 года о внесении изменений и дополнений в Кодекс

о правонарушениях. Несмотря на то, что положения Закона № 208/2016 вступили в силу 16 марта 2017 года, в связи с отсутствием действующего специализированного центрального органа, ответственного за строительный сектор или в силу других причин, порядок сноса несанкционированных строений не установлен правительством и по сей день.

5. Запретить подключение к электросетям, водоснабжению/канализации без представления разрешительных документов и заключения АТН (НАРЭ – в случае электрораспределительных сетей, примэрия – в случае Apă Canal).
6. Отказаться от практики сдачи в аренду участков под строительство на какой-либо период времени по бросовым ценам и от выдачи разрешений на строительство с последующим занесением в реестр объектов недвижимости, что приводит к огромным финансовым потерям для муниципального бюджета.

Исследование было подготовлено Ионом Чебаном и группой экспертов.