COVID-19 în MOLDOVA

TEMELE PRINCIPALE Toate Știrile

mai multeminimizează

Varianta albă să n-o propuneți

Pe piața imobiliară din Republica Moldova tabloul se schimbă an de an – ba este înregistrată o scădere, ba un boom, cum a fost în anii 2018-2019. Experții imobiliari au ajuns la concluzia, că mulți dintre actualii cumpărători de apartamente preferă să achiziționeze locuințe compacte și gata reparate. Varianta ”principalul e să fie apartamentul, conținutul lui îl vom face după placul nostru” devine tot mai rară.

După boom – o scădere

La mijlocul lui iulie, curent a fost publicată cea mai proaspătă analiză a pieței imobiliare din Republica Moldova, inclusă în studiul lui Veaceslav Ioniță, expert economic IDIS «Viitorul».

În lucrare se menționează că în trimestrul doi al a.2020 au fost încheiate cca 4,1 mii tranzacții de vînzare/cumpărare a apartamentelor, cu 36% mai puțin ca în aceeași perioadă a anului trecut – atunci au fost înregistrate 6,5 mii de tranzacții de acest fel. Expertul în politici economice susține că acesta ar fi cel mai mic indice din ultimii trei ani.

Veaceslav Ioniță susține că actuala piață nu a căzut, ci a revenit la indicii obișnuiți de dinaintea boomului imobiliar din anii 2018-2019. În a.2018 au fost comercializate 20,4 mii de apartamente, în 2019 a fost înregistrat un număr-record de tranzacții - 28,7 mii. Potrivit lui V.Ioniță, acest record absolut pentru țară depășește de două ori ratele anuale medii de 14-15mii de apartamente. Expertul explică creșterea bienală prin lansarea programului de stat Prima casă, care le-a permis să obțină mijloacele necesare celor care nu aveau asemenea sume.


Pe parcursul cercetării, expertul a descoperit că în ultimii ani are loc o concentrare tot mai mare a tranzacțiilor de vînzare-cumpărare a apartamentelor la Chișinău – această cifră a crescut de la 60% la 80% din numărul total al tranzacțiilor încheiate.

Expertul menționează, că reducerea numărului de tranzacții a afectat și volumul creditelor ipotecare. În trimestrul II, prin ipotecă au fost cumpărate 1,2 mii de apartamente, ceea ce este de 2,3 ori mai puțin ca în perioada respectivă a anului trecut. Astfel, a fost atins nivelul minim din ultimii patru ani.

– Dar vreau să menționez analogia dintre tranzacțiile curente și cele dinaintea boomului imobiliar din anii 2018-2019, - a subliniat V.Ioniță.– Dacă am studia rapoartele băncilor comerciale, am putea observa că și acum, în plină criză, în timp ce soldul împrumuturilor bancare este în scădere, volumul creditelor ipotecare luate de companiile de construcții nu numai că nu scade – se înregistrează chiar și o oarecare sporire a lor. În prezent, 18% din numărul total de credite băncile le-au oferit ramurii construcțiilor. Este un record absolut pentru sistemul nostru bancar.

Vorbind despre prețul apartamentelor, expertul Ioniță menționează, că el s-a redus, în capitală, cu 4,5 % comparativ cu a. 2019.

– După criza din a.2008 prețul imobilelor s-a redus în toată lumea, însă a dificil să găsești o țară, în care el să cadă 12 ani consecutiv. În a.2019 a avut loc o mică creștere a prețurilor, însă aceasta a durat doar jumătate de an. Azi prețul mediu al apartamentelor în Chișinău este de €509 per 1 м². Ultima oară asemenea prețuri mici au existat cu 15 ani în urmă. Să nu uităm, că veniturile cetățenilor au crescut de aproape 5 ori. Acum salariul mediu anual se apropie de €5mii, iar în a. 2005 el era de €1 mie, — menționează V. Ioniță în studiul său.

De la lux la minimalism

Conform calculelor expertului, dacă în a.2006 pentru achiziționarea unui apartament de 70 m² era nevoie de 36,4 salarii medii anuale, în a.2019 – de 8,7, apoi azi este nevoie de 7,6 salarii anuale.

În studiul său de anul trecut, Veaceslav Ioniță a evidențiat fenomenul sporirii numărului de tranzacții de comercializare a conacelor.

«Numai în prima jumătate a a.2019 au fost încheiate 6,5 mii de tranzacții de acest fel, deși anterior rezultatele anuale nu depășeau 7-8 mii. Se explică prin mai mulți factori: decizia multor cetățeni de a se muta la Chișinău; decizia celor plecați peste hotare de a-și vinde casa; apariția persoanelor care cu ajutorul unui credit ipotecar intenționează să-și rezolve problema locativă în afara Chișinăului (deși în capitală au loc 75% din tranzacții)»,- îl citează AI Infotag pe expertul economic.

În studiile anterioare, efectuate de expertul IDIS «Viitorul» Veaceslav Ioniță, poate fi găsită informația despre aceea cum au evoluat preferințele cumpărătorilor de apartamente pe parcursul a 20 de ani. Dacă în a.2000 suprafața medie a apartamentelor comercializate depășea 120 m², în 2010 - cam 100 m², în prezent cele mai populare locuințe comercializate au cca 70 m².

«La începutul anilor 2000 achiziționarea unui apartamente era un lux, pe care și-l putea permite un număr redus de persoane bogate. Așa se explică suprafețele locative mari. În anii 2006-2012 apartamentele erau cumpărate de cetățenii RM plecați la muncă peste hotare. În ultimii doi ani vedem reformarea pieței imobiliare. Avem cumpărători cu venituri medii și mari, care muncesc în țară și decid să cumpere aici apartamente. Creșterea veniturilor în formă de salarii, recalculate în euro, și scăderea prețurilor la apartamente le oferă oamenilor posibilitatea să cumpere locuințe. Această categorie de cumpărători cu venituri moderate, comparativ cu prețul apartamentelor, a început să dicteze pieței imobiliare propriile preferințe. Acești cumpărători își pot permite doar apartamente cu suprafața nu prea mare, anume ele se bucură de cerere», – așa a comentat V. Ioniță tendința ultimilor două decenii.

Reparația este inclusă

Cunoaștem deja, că lumea a început să cumpere locuințe mai compacte. Dar ce fel de apartamente preferă cumpărătorii care caută o variantă a propriei locuințe – în blocurile noi sau pe piața secundară, cu reparație sau fără, la etajele superioare sau inferioare, – jurnalista Noi.md a aflat de la experții imobiliari.

Nicolae Rusnac, expertul bursei LARA, a concluzionat reieșind din rezultatele tranzacțiilor încheiate de compania în care activează, că locuințele ”primare” și cele ”secundare” se cumpără la fel.

– Nu pot spune că pe piața secundară apartamentele se cumpără mai bine ca pe cea primară, sau viceversa, totul este comercializat proporțional, - susține N.Rusnac. – Acum cumpărătorii cer în special apartamente reparate deja, dat fiind că achiziționează locuința prin intermediul creditelor. Oamenii doresc să intre în apartament și să trăiască, plătind băncii procentele și creditul în sine, fără a se chinui cu reparația. Este mai avantajos, desigur, să ei un apartament reparat.

Din spusele expertului bursei LARA, pe piața secundară se menține tendința de a cumpăra apartamente cu una - două odăi. Mai rar – cu trei sau patru.

– Pe piața secundară, suprafața apartamentelor cu trei odăi este de 60-70 m², iar blocurile noi oferă aceeași suprafață în apartamentele cu două odăi. Dacă omul este interesat de o locuință cu suprafața mai mare, el va căuta variante în blocurile noi, - a menționat N.Rusnac.

Nici în privința alegerii etajului la care se află apartamentul nu au avut loc schimbări cardinale.

– Întotdeauna de o cerere mai mare s-au bucurat apartamentele de la etajele de mijloc, mai puțin – cele de la primul și ultimul etaj, care au costat și costă mai ieftin. Cele de la primul etaj mereu au costat cu 10% mai puțin ca cele de la etajele 2-6 într-un bloc cu 9 etaje, și de la etajele 2-4 în cele cu 5 etaje. Ultimul etaj este cu 15% mai ieftin ca opțiunile ”populare”. La moment, această proporție se menține, - a comunicat el pentru Noi.md.

Și Olga Vorobiova, expert imobiliar independent, a confirmat în comentariul pentru Noi.md, că la moment cumpărătorii de locuințe cer să le fie propuse variante cu reparația inclusă.

– Deoarece azi este mai dificil să găsești meșteri buni, iar materialele de construcție s-au scumpit mult, oamenii cumpără cu plăcere apartamente reparate, spre deosebire de situația de acum 3-4 ani, - menționează O.Vorobiova. – Chiar și un apartament cu o reparație minimă este întrebat mai bine ca cel ”ucis”. Apartamentele cu 3-4 odăi se cumpără mai bine în blocurile noi. Pe piața secundară locuințe cumpără doar persoanele originare din Chișinău. Ele nu cred în trăinicia blocurilor noi, consideră că dezvoltatorii economisesc din contul betonului, adesea se văd nevoiți să schimbe termopanele instalate de compania de construcții, pentru a-și asigura o izolare fonică mai bună. Iată de ce oamenii în etate nici nu se orientează spre această piață imobiliară.

Din spusele О. Vorobiova, în blocurile noi preferă să cumpere apartamente locuitorii de la periferii, care au adunat banii muncind peste hotare și doresc să-i investească în imobile.

– Acum pe această piață cumpără apartamente cei care au trecut prin cutremurele din 1977 și 1986. Da, în blocurile noi metrajul este mai mare, pentru că se includ și coridoarele. Dar noi nu locuim în coridoare! Există proiecte splendide, dar există și nereușite. Foarte bine se întreabă apartamentele cu una și două odăi în casele noi. Asta deoarece mulți le cumpără ca locuință temporară, pe care o vor vinde după ce își vor ridica o casă.

Interlocutoarea Noi.md a mai menționat, că a scăzut drastic cererea pentru apartamentele din casele cu cinci etaje, ridicate din panouri. În schimb, se cumpără bine locuințele în clădirile de piatră, cu cinci etaje, construite pe timpurile URSS. Acestea-s considerate locuințe veșnice.

Dacă examinăm ratingul preferințelor pe raioane, din spusele O.Vorobiova reiese, că agențiile imobiliare menționează cererea cea mai mare în sectoarele Centru, Rîșcani și Botanica. Urmează Buiucanii, Poșta Veche, Ciocani și Sculeni.

– Uimitor, dar raionul Sculeni se află la coada ratingului, deși acolo apartamentele se bucură de o cerere mare, – a menționat O.Vorobiova.- Locuințele acolo se cumpără rapid. Probabil, pentru că în acel raion există mai puține oferte de apartamente. Acolo este și un iaz în apropiere, și un parc, și aerul este relativ curat, și principalul – este aproape de centru (două stații cu transportul public). Nu există un alt raion, care să aibă drum direct spre centrul orașului.

Expertul imobiliar Dumitru Tărăburcă a menționat în comentariul pentru Noi.md, că în RM cade cererea pentru locuințele vechi, dărăpănate și care au nevoie de reparație.

– Apartamentele din timpul lui Hrusciov, Brejnev, etc. cu termenul de exploatare expirat, împovărate de mansarde și înconjurate de blocuri noi, practic nu-s întrebate, – spune expertul. Este chiar o problemă pentru oraș. Reparația este o temă aparte. La noi nu există tendințe de schimbare a preferințelor. Am putea face pronosticuri sau vorbi despre careva mișcări, doar dacă reglementarea pieței va fi una de piață. În caz contrar putem spune că e mai lesne să vinzi un apartament nou în variantă albă. Pentru că prețul mic și metodele psihologice de influențare a cumpărătorilor stimulează achiziția. După care totul depinde de buzunar. Sau faci o reparație profesională cu design, sau repari tu personal cum poți. În opinia mea, fiecare trebuie să-și facă treaba, adică e mai bine să încredințezi problema profesioniștilor, însă multă lume nu va fi de acord cu mine, și din lipsă de bani va face totul cu propriile puteri. Dacă vorbim de piața secundară… fără reparație există prea puține variante să vinzi locuința… De fapt, și cu reparație șansele nu-s cu mult mai mari…

Lipsește dezvoltarea profesională a pieței

Din studiul expertului IDIS «Viitorul» V.Ioniță, am aflat că piața imobiliară a fost totuși lovită crunt de criza pandemică. Dar reieșind din faptul că în Republica Moldova a fost adoptat un nou regulament, conform căruia este necesar să demonstrezi sursa de proveniență a mijloacelor din care a fost cumpărat apartamentul, apare întrebarea logică dacă aceste inovații nu vor afecta cererea pe piața imobiliară a locuințelor, dat fiind că mulți cetățeni nu au încredere în bănci și ani în șir adună banii pentru apartament fără a avea careva acte justificative.

În opinia expertului bursei LARA Nicolae Rusnac, oamenilor care au adunat bani pentru achiziționarea unui apartament nu le va fi greu să demonstreze originea lor. Iar cei care obțin venituri din afaceri de cumpărare sau vindere a apartamentelor, vor fi la sigur afectați de noua condiție.

Și expertul independent O.Vorobiova nu vede motive de neliniște pentru cumpărătorii obișnuiți, care au adunat ban cu ban fără a apela la serviciile bancare.

– Apartamentele la noi nu costă așa de mult, ca să apară necesitatea să demonstrezi de unde provin banii. Dacă locuințele ar costa milioane, ca la Moscova, ar fi o problemă. Dar dacă apartamentul costă €35 mii, iar cumpărătorul are 45 de ani, el poate spune că a adunat banii toată viața. Statul nu vrea să știe de unde are cumpărătorul bani, însă faptul că notarul este obligat să indice costul deplin al locuinței comercializate , îl interesează foarte mult.

Expertul imobiliar Dumitru Tărăburcă a menționat că în lume, ca regulă, tranzacțiile imobiliare nu provoacă probleme, deoarece nu se încheie fără participarea băncii, și asta rezolvă problema ipotecii și a originii banilor. Noi însă avem propriile metode.

– Norma în cauză poate fi evitată ușor cu ajutorul cumetrilor, nănașilor, prietenilor apropiați de la care poți împrumuta și un milion, – susține interlocutorul Noi.md. – Principalul, recipisa să ajungă la notar. Este altceva, că în cadrul legal al RM toate presupun riscuri, și este o idee proastă să ai un ghem suplimentar de ață, de care în orice clipă se poate trage. Am spus de multe ori și mai repet: legalizarea pieței imobiliare și a altor piețe, inclusiv în partea de venituri, trebuie să se bazeze pe principiile dezvoltării, nu pe sancțiuni și forme suplimentare. La baza dezvoltării trebuie să se afle reglementarea profesională a pieței.

Lidia Ceban

Citește-ne pe Telegram, dacă vrei să afli mai multe

Ați găsit o eroare în text? Marcați-o și tastați Ctrl+Enter


Știrile partenerilor noștri
Mai multe

Sondaj Toate

load