Expansiunea străină pe piața terenurilor agricole

Expansiunea străină pe piața terenurilor agricole

Victor Surugiu

Deși, conform legii, vînzarea terenurilor agricole străinilor în Moldova este interzisă, pe piața terenurilor agricole poate fi se observată o adevărată expansiune străină.

Pămîntul moldovenesc este un activ atractiv, fiind cumpărat masiv de către companii străine, dar și de către cetățeni străini. În ciuda tendinței crescînde a cererii externe, nimeni nu poate numi cifre exacte, deoarece nu se ocupă nimeni serios de analiza tranzacțiilor pe piața funciară a țării. Mulți vorbesc despre faptul că acest proces trebuie legalizat. Cu toate acestea, experții avertizează că anularea interdicțiilor poate duce la cele mai serioase consecințe, pînă la influențarea perspectivelor de dezvoltare a țării.

În plus, vorbim despre leagănul culturii tradiționale moldovenești, a cărui păstrare este posibilă numai dacă există restricții în legea privind achiziționarea în proporții mari a terenurilor de către străini și admiterea ca aceștia să dețină în proprietate terenuri agricole situate în comunele și satele noastre.

În Moldova înflorește piața imobiliară ”neagră”

Străinii au manifestat întotdeauna un mare interes față de terenurile moldovenești, ceea ce se explică, mai ales, prin fertilitatea ridicată și accesibilitatea prețurilor. Legea însă, ca și în multe alte țări, conține restricții stricte pentru cumpărătorii străini. Acestea sînt necesare pentru a împiedica speculațiile cu terenurile și consolidarea proprietății în mîinile marilor grupuri financiare, dar și pentru a evita alte consecințe grave. În ciuda interdicțiilor legislative, în țara noastră se dezvoltă din plin piața neagră a terenurilor agricole, care le permite străinilor să cumpere prin persoane interpuse cernoziomuri moldovenești.

Recent,în cadrul unui eveniment public, șeful Asociației Investitorilor Străini, președintele Consiliului de administrație al Companiei „Sudzucker Moldova”, Alexander Koss, a declarat că, potrivit datelor deținute de el, străinii au cumpărat deja aproximativ 15% din terenurile agricole din Moldova. Asociația propune legalizarea procesului de înstrăinare a terenurilor de pămînt, prin introducerea unor modificări în a doua parte a Legii 6, privind prețul normativ și procedura de vînzare a terenurilor adoptată în anul 1997.

În prezent, această normă spune: „Dreptul de vînzare-cumpărare a terenurilor cu destinație agricolă aparține statului, persoanelor fizice cetățeni ai Republicii Moldova, precum și persoanelor juridice al căror capital social NU conține investiții străine.” Dacă însă străinii sau apatrizii au devenit proprietari ai terenurilor agricole sau ai fondului forestier ca urmare a moștenirii prin lege sau prin testament, ei au dreptul să le înstrăineze numai în favoarea cetățenilor moldoveni.

În plus, restricțiile sînt stipulate în art. 22 din Legea privind investițiile în domeniul antreprenorial, care reglementează regimul proprietăților neimobiliare. În aceasta se stipulează: „Investitorii străini pot dobîndi, în conformitate cu legislația Republicii Moldova, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile de pe teritoriul Republicii Moldova, cu excepția terenurilor cu destinație agricolă și a celor din Fondul forestier, pentru a desfășura activitate de întreprinzător.”

Alexander Koss a declarat că aceste interdicții legislative sînt anacronice în condițiile în care în Moldova orice persoană are voie să aibă dublă și chiar triplă cetățenie. În același timp, șeful Asociației Investitorilor Străini nu a acordat, cel mai probabil, atenție faptului că deținătorii a două sau mai multe pașapoarte în Moldova, în majoritatea covîrșitoare a cazurilor, sînt cei care la început dețineau cetățenie moldovenească. Cu alte cuvinte, ei, de regulă, și cu restricțiile actuale, nu au probleme la achiziționarea vreunui teren cu destinație agricolă.

Totodată, Alexander Koss menționează că există multe modalități diferite de a eluda legea pentru acei care își doresc să procure pămînturi. „Prevederea legii prin care străinilor le este interzis să dețină terenuri agricole în proprietate privată este una prostească. Se știe că există multe oportunități pentru cetățenii altor țări de a deveni proprietari de terenuri în Moldova. Conform estimărilor noastre, aproximativ 15% dintre terenurile fertile le aparține deja. În aceste condiții, ar fi logic ca acest proces să fie legalizat”, consideră Koss. În opinia lui, legalizarea vînzării de terenuri de pămînt în Republica Moldova străinilor va stimula dezvoltarea civilizată a pieței funciare.

Restricții pentru proprietarii de terenuri de pămînt

Astăzi Fondul funciar al Moldovei constituie 3384,6 mii de hectare, iar aproximativ două treimi dintre acesta îl constituie terenurile agricole. În proprietatea privată se află 1,5 milioane de hectare de teren agricol, alte 700 de mii de hectare aparțin autorităților publice locale, aproximativ același număr – statului. Potrivit Institutului de Pedologie și Agrochimie „Nicolae Dimo”, 75% din economia națională se bazează pe utilizarea terenurilor agricole, iar aproximativ 80% din pămîntul agricol al Moldovei este ocupat de cernoziomuri.

Codul funciar împarte terenurile agricole în trei categorii. Prima categorie o constituie terenurile agricole arabile, inclusiv: sere, pepiniere, Livezi, vii, plantații de nuci, pajiști, pășuni, grădini, locuri de grădinărit și altele, pe care cresc diverse plantații. Din a doua categorie fac parte terenurile ocupate de: depozite, frigidere pentru depozitarea produselor agricole, ferme zootehnice, precum și centuri silvice, drumuri cu destinație agricolă, instalații de irigații și altele. Cea de-a treia categorie – terenurile ocupate de culturile energetice de plante lemnoase (Plop, salcie, salcîm), care au fost evaluate conform fertilității naturale a solului cu nu mai puțin de 40 de puncte sau sînt situate în luncile inundabile ale rîurilor sau în alte zone cu risc de inundații.

O analiză recentă a pieței terenurilor agricole din Moldova, efectuată de Compania Siascon Grup, arată că cele mai scumpe terenuri de pămînt sînt la Chișinău – în medie de 45 de mii de euro pe hectar, iar în regiunea centrală a țării – aproximativ 8,5 mii de euro pe hectar. Prețul terenului din cadrul municipalității poate varia de la 15 mii la 75 de mii de euro pe hectar. Prețul tranzacției depinde de calitatea solului, izvoarele de irigare, gradul de lucrare sau de împărăginire se află, dar și de alți factori. Costul terenurilor de pămînt de o calitate similară în regiune este mult mai mare decît în țara noastră, ceea ce reprezintă un alt argument în favoarea atractivității cernoziomurilor moldovenești pentru străini.

Conform legislației în vigoare, proprietarii terenurilor agricole au dreptul să vîndă terenuri la prețuri libere. Însă proprietarii de terenuri au dreptul să dispună de terenurile lor numai cu respectarea unei serii de restricții prevăzute de legislație. În primul rînd, utilizarea acestor terenuri este limitată la producția agricolă și cea agroindustrială. Potrivit Codului funciar, terenurile agricole, indiferent de forma lor de proprietate, trebuie utilizate în anumite scopuri – pentru obținerea produselor agricole și amplasarea facilităților de infrastructură agricolă, obținerea de produse energetice.

Legislația conține o listă exhaustivă a subiecților care pot deveni proprietari de terenuri agricole. Străini în ea, deocamdată, nu sînt și nici nu se prevăd încă. Autoritățile au negat în repetate rînduri zvonurile referitoare la posibilitatea acordării permisiunii companiilor străine de a cumpăra terenuri de pămînt în Moldova. În proiectele de lege care au introdus modificări la Codul funciar și alte legi specializate ele au refuzat, după discuții îndelungate, să includă o normă care să ridice interdicția de înstrăinare a terenurilor agricole către cetățeni și companii străine.

Moldovenii nu vor putea concura cu străinii

În acest sens, a fost luată în considerare practica altor state, dezvoltarea pieței funciare a țărilor pe care e puțin probabil să nu le putem considera civilizate. În majoritatea țărilor UE, pentru procurarea terenurilor este necesară obligatoriu cetățenia Uniunii Europene. În unele țări se aplică o reglementare juridică mai liberală. Spre exemplu, în Bulgaria este permisă achiziționarea terenurilor agricole de către companiile străine cu care statul a încheiat tratate internaționale. În România, după aderarea ei la Uniunea Europeană în anul 2007, a fost introdus un moratoriu pentru șapte ani, după care cetățenilor UE le va fi permisă cumpărarea terenurilor de pămînt cu condiția utilizării specifice nemijlocite a acestora. În Croația, Serbia și într-o serie de alte țări, piața terenurilor de pămînt agricole este închisă pentru străini. În Rusia, vînzarea terenurilor agricole le este interzisă atît cetățenilor străini, cît și persoanelor juridice, în special, cînd ponderea capitalului străin depășește 50%, dar și filialelor acestora.

Adoptînd restricțiile legislative, autoritățile Moldovei au urmărit obiectivul de a preveni speculațiile financiare în masă și abuzurile cu terenurile de pămînt. O astfel de abordare în condițiile țării noastre este destul de logică: cetățenii obișnuiți nu vor putea niciodată să concureze în ce privește oportunitățile financiare cu străinii, în special, cu oligarhii. Totodată, în Moldova există un număr mare de fermieri locali care pot să lucreze, fără ajutorul străinilor, terenurile agricole, problema constînd doar în posibilitatea de a închiria sau de a cumpăra acest teren de pămînt.

În multe privințe, din aceste motive, anularea restricțiilor privind vînzarea terenurilor străinilor și libertatea completă în domeniul de cumpărare-vînzare a terenurilor agricole are un sprijin minim în societate.

Despre acest lucru vorbesc, mai cu seamă, studiile sociologice ce vizează chestiunea în cauză, efectuate în Moldova în ultimii ani. În fața autorilor unuia dintre studiile de acest fel, reprezentanți ai Ministerului Agriculturii și ai Agenției Relații Funciare și Cadastru, a fost trasată sarcina de a stabili ce direcție să urmeze la reformarea legislației funciare. Majoritatea respondenților (59%) s-au opus ridicării interdicției privind vînzarea terenurilor agricole străinilor. În special, cei intervievați consideră că Republica Moldova nu are mecanisme de prevenire a corupției și protecționismului, ceea ce poate duce la concentrarea terenurilor de pămînt în mîinile unor anumiți cetățeni străini sau companii străine.

În plus, oamenii consideră că accesul străinilor la terenurile de pămînt agricole moldovenești le va permite acestora cumpărarea lor la prețuri extrem de scăzute care, în cele din urmă, poate afecta serios dezvoltarea țării și chiar perspectivele statalității și suveranității Republicii Moldova. Printre alte motive, în special, au fost numite consecințele negative pentru cumpărătorii locali, cauzate de creșterea prețurilor și modificarea dinamicii tranzacțiilor, de lipsa unui mecanism de protecție a proprietarilor de terenuri agricole din țară, dar și de creșterea speculațiilor de pe piața terenurilor agricole, precum și a necesității de a păstra terenurile de pămînt în proprietatea statului și a cetățenilor săi.

Landlorzii străini  

Declarația lui Alexander Koss a provocat o nouă rundă de discuții referitoare la dezvoltarea pieței ”negre” a terenurilor agricole din Moldova. Anterior, președintele fracțiunii PSRM din cadrul Consiliului Municipal Chișinău, Ion Ceban, a declarat că terenurile de pămînt din capitală sînt vîndute la prețuri de nimic, diferența acumulîndu-se în buzunarul cuiva.

Potrivit spuselor acestuia, la Chișinău funcționează demult schemele de înstrăinare a terenurilor de pămînt municipale, care sînt vîndute la prețuri convenabile. Consilierul municipal menționează că este vorba despre punerea în aplicare a unor scheme dubioase, care aduc daune în proporții deosebit de mari. Organizațiile obștești vorbesc despre un miliard de lei, iar experții independenți susțin că în ultimul timp au fost înstrăinate circa 700 de hectare de terenuri.

Atît responsabilii instituțiilor de stat, cît și experții recunosc faptul că în multe cazuri achiziționarea terenurilor este efectuată ilegal, de facto, adică în favoarea străinilor, prin intermediul unor persoane interpuse care au cetățenie moldovenească. Există o mulțime de exemple cînd străinii dețin "de facto" terenuri de pămînt, aflîndu-se în posesia documentelor în care este indicat faptul că proprietar al unui anumit lot este un cetățean al Moldovei sau o companie locală. În plus, nimeni nu împiedică companiile și cetățenii străini, prin utilizarea diferitelor scheme, să creeze firme în Moldova, "filiale" și "filiale ale filialelor", astfel încît să fie imposibil de urmărit începutul unui astfel de lanț.

Fenomenul vînzării terenurilor agricole străinilor prin intermediul companiilor interpuse este cunoscut în multe țări, în ultimul timp împotriva acestui fenomen se desfășoară pretutindeni o luptă amplă. Căci în cazul în care autoritățile competente vor săpa puțin mai adînc, o astfel de cumpărare-vînzare se poate transforma în cerința de a anula tranzacția ilegală. În Republica Moldova însă astfel de cazuri pot fi încă numărate pe degete. Mulți văd în situația creată un lobby al unor jucători mari, interesați în păstrarea și dezvoltarea schemelor ilegale de înstrăinare a terenurilor agricole.

Speculanții de terenuri agricole perfectează înscriu și cîmpuri întregi pe numele lor, ale rudelor sale sau creează special firme, dar, de fapt, pămîntul le aparține altor persoane. Am găsit cu ușurință pe Internet anunțuri ale intermediarilor, care nu se ascund și sînt gata să le ofere astfel de servicii potențialilor cumpărători. Spre exemplu, Compania Terranostra plasează anunțuri cu propunerea de a oferi consultanță juridică și de a ajuta la pregătirea întregului pachet de documente pentru cumpărarea-vînzarea terenurilor agricole în Moldova, inclusiv pentru cetățenii străini.

În vizorul organelor de drept, cazurile de înstrăinare a terenurilor în favoarea străinilor ajung doar în anumite circumstanțe. Totodată, practica lor arată că, în ultimii ani, în domeniul relațiilor funciare numărul abuzurilor și al diverselor crime a crescut semnificativ.

Statisticile spun că principalele încălcări ale legislației funciare sînt admise în cadrul organelor administrației publice locale, ale căror funcționari dispun de multe ori ilegal de terenuri și nu asigură controlul asupra utilizării și înstrăinării acestora. Printre cele mai frecvente încălcări se numără vînzarea de terenuri publice fără organizarea licitațiilor, falsificarea rezultatelor licitațiilor sau subestimarea costului terenurilor de pămînt, schimbarea ilegală a destinației terenurilor și vînzarea loturilor care, prin lege, nu pot fi înstrăinate.

Returnarea terenurilor de pămînt și compensarea daunelor

Adesea, terenurile achiziționate își pierd, cu timpul, destinația agricolă, deși Codul funciar permite astfel de modificări numai printr-o procedură specială, în mai multe etape. Însă puțini țin cont de aceste reguli, mai ales în cazul în care proprietarul real al terenului este străin. Terenul de pămînt, adesea, prin intermediul schemelor corupte, este rapid transformat, de exemplu, din teren arabil în nelucrate. În opinia unor experți, există un risc sporit ca cernoziomurile și alte teritorii agricole să se pomenească în mîinile monopoliștilor, care vor putea apoi specula cu prețurile pentru terenuri, iar străinii care vor putea planta culturi dăunătoare acolo (spre exemplu, culturi modificate genetic) să construiască întreprinderi.

Între timp, art. 95 din Codul funciar prevede în mod clar că actele de vînzare-cumpărare, cadou, gaj, schimb de teren și alte tranzacții săvîrșite cu încălcarea procedurii convenite, sînt considerate nevalabile. Art. 219 din Codul civil specifică faptul că, în acest caz, tranzacția este încheiată prin forță retroactivă, din momentul cînd a fost comisă. Fiecare dintre părți nu numai că returnează tot ceea ce a primit în baza unui acord nevalabil, ci și rambursează pierderile suferite. Cu alte cuvinte, persoanele care încalcă legea nu numai că vor fi trase la răspundere conform legii, ci vor fi și obligate într-un timp scurt să le transmită cetățenilor moldoveni terenurile de pămînt obținute prin mijloace ilegale.

Unii juriști menționează că tranzacțiile privind vînzarea terenurilor către străini, dacă acest lucru este confirmat în instanță, va fi recunoscut ca fiind nesemnificativ, întrucît contravine în mod direct normelor imperative. Iar condiția privind termenul de prescripție pentru astfel de acorduri poate fi considerată formală, deoarece cerința de a declara o tranzacție nevalabilă poate fi prezentată în termen de trei ani de la data cînd autoritățile competente vor afla că terenul de pămînt aparține, de facto, proprietarilor străini.

Adică, proprietarul străin al terenurilor agricole din Moldova riscă nu numai să piardă terenul de pămînt, ci și să fie tras la răspundere pentru nerespectarea prevederilor legii. Pentru cei care încalcă legislația funciară sînt prevăzute pedepse administrative și penale. Depistarea încălcărilor face parte din obligațiunile de serviciu ale autorităților locale, dar și ale organelor de ocrotire a mediului, ale organelor de drept și ale celor de control. Concomitent, utilizarea amenzilor, care sînt transferate la bugetul de stat, pentru îmbunătățirea terenurilor de pămînt, nu-i scutește pe vinovați de restituirea terenurilor. Cumpărătorul ilegal va fi, de asemenea, obligat să restituie daunele, dacă calitatea pămîntului s-a înrăutățit.

Experții consideră că resursele autorităților competente trebuie îndreptate spre identificarea încălcărilor legii în cazul înstrăinării terenurilor agricole, inițierea procedurii de recunoaștere a unor astfel de tranzacții drept nevalabile și confiscarea terenurilor de pămînt din posesia efectivă a unor persoane străine. Dacă înainte statul nu era preocupat de problema în cauză, în prezent însă, achiziționarea ilegală a terenurilor de către străini a căpătat proporții alarmante, iar pentru oficiali, din cîte știm, este prevăzută stabilirea unui obiectiv clar de îmbunătățire a regulilor de Joc, astfel încît piața funciară din Moldova să funcționeze fără scheme «gri».De asemenea, specialiștii vorbesc despre oportunitatea efectuării unei inventarieri detaliate și a evaluării prețului de piață a tuturor terenurilor de pămînt din fiecare localitate. După toate aparențele, Guvernul e tot mai mult tentat să țină cont de opiniile acestor oameni.

 

 

 

Citește-ne pe Telegram, dacă vrei să afli mai multe

Ați găsit o eroare în text? Marcați-o și tastați Ctrl+Enter

Sondaj Toate

load